北京市城区房价与地价关系初探.pdfVIP

Resources Science 第33卷 第9期 2011年9月 2011，33（9）：1684-1690 Vol.33,No.9Sep.,2011 文章编号：1007-7588（2011）09-1684-07 北京市城区房价与地价关系初探 1，2 1 1 李 玲 ，朱道林 ，胡克林 （1.中国农业大学资源与环境学院，北京100193；2.北京城市学院公共管理学部，北京100083） 摘 要：研究房价与地价的关系，为制定合理的房地产调控政策提供科学依据。本文通过实地楼盘调查和收集 得到了北京市城区2001年-2010年的地价和房价数据，采用统计回归及Granger因果分析法，对房价与楼面地价的 关系进行了分析。结果表明：房价的增长拉动了地价的增长，地价又对房价产生推动作用。由于开发周期的影响， 地价占房价的比例与从取得土地到售房经历的时间呈负相关关系，因此，研究地价与房价比例关系应以土地购买 价格与销售房价来计算比较科学，地价占房价的比例总体呈上升趋势。我国地价在房价中所占的比例偏低，说明 房价存在某种程度的“虚高”。开发商的高利润率、需求大于供给以及住房市场供给结构的不均衡均是房价“虚高” 的主要原因。 关键词：北京市城区；房价；地价；关系；Granger因果检验 1 引言 区、朝阳区、丰台区和石景山区共计六个区，按照环 近年来房地产市场发展迅速，房价节节攀升， 线范围分为二环内区域、二环外（二环至三环）区 频频被刷新的“地王”记录，使得房地产市场成为公 域、三环外（三环至四环）区域、四环外（四环至五 众关注的焦点之一，对房价和地价关系的研究一直 环）区域和五环外（五环至六环）区域。本研究区域 为二环内至五环外范围内的区域，不包括六环外的 是房地产领域研究的热点。 远郊区县等区域。 国内外一些专家学者分别从不同的角度对房 [1-7] 2.2 数据收集 价地价的关系进行了理论研究 ，另有诸多学者对 [8-13] 本文中2001年-2010年的房价数据源于国家 房价与地价的关系进行了实证检验 ，上述的实证 统计局公布的历年北京市商品房平均销售价格。 分析主要对全国范围及某些大城市的房价与地价 地价数据来源于北京市国土资源局2001年-2010 因果关系进行了研究，但有关北京市房价与地价关 年的普通住宅项目土地出让数据，共调查到样本数 系的研究还不多见。因此本文将在前人研究的基 量1354个，剔除了部分补办协议出让、旧城改造项 础上，通过实地调查北京市部分新建楼盘及搜集 目、绿隔项目等，最终采用的样本点数量为989个。 2001年-2009年的房价与地价数据，应用Granger因 土地出让中的地价形态主要有出让金、毛地价和熟 果检验模型来分析北京市2001年-2010年地价占 地价三种，相比较而言楼面毛地价更能反映地价空 房价的比例以及二者的因果关系。旨在探索地价