房地产估价理论与方法-第7章-收益法应用.ppt

;一、收益法的含义（熟悉） ;二、收益法的理论依据（熟悉） ; 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列个因素： ①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低; ②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠（风险小），房地产的价值就越高，反之就越低; ③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。;三、收益法适用的对象（掌握）;五、收益法估价的操作步骤 （熟悉）;运用直接资本化法估价一般分为个步骤： 预测未来第一年的收益 确定资本化率或收益乘数 计算收益价值;第二节　报酬资本化法的公式;通常以年为单位;对上述公式作补充说明如下： 、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理论分析； 、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维持不变； 、当上述公式中的每年不变或按照一定规则变动及为有限年或为无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的特例； 、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末； 、公式中 ，，的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。 、在介绍报酬资本化法的各种公式时，是假设净收益、报酬率和收益期均为已知。;二、净收益每年不变的公式 （熟悉）;（三）净收益每年不变的公式的作用： 净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有许多其他作用，例如： ①用于不同使用期限或不同收益期限(以下简称不同期限房地产)价格之间的换算； ②用于比较不同期限价格的高低； ③用于比较法中因土地使用期限或收益期限不同进行的价格调整。;公式用途：;不同年限价格的换算 ;例;例;房地产无限年价格:; 例：有、两宗房地产，房地产的收益年限为年，单价元㎡，房地产的收益年限为年，单价元㎡。假设报酬率均为，试比较该两宗房地产价格的高低。 ;用于市场比较法中土地使用权年限修正 ;例：;三、净收益按一定数额递增???公式（熟悉）;四、净收益按一定数额递减的公式（了解）;五（六）、净收益按一定比率递增（减）的公式（掌握）;□ 当有效毛收入和运营费用都发生变化时： 公式的假设前提： 有效毛收入按比率逐年递增，运营费用按比 率逐年递增； 或 不等于报酬率； 收益期限为有限年；并且满足：() ()≥;■上述情况下，当收益期为无限年时：;例;七、净收益在前后两段变化规律不同的公式（熟悉）;（二）收益期限为无限年的公式 公式的假设前提： 净收益在未来的前年有变化，分别为、、等，在年以后无变化为； 报酬率不等于零为； 收益期限为无限年;八、预知未来若干年后的价格的公式 （掌握）;第三节 收益期和持有期的估计（熟悉）;如何确定房地产的收益年限？; 房地合一的估价对象 建筑物的经济寿命与土地使用年限同时结束的 ——根据土地剩余使用年限或建筑物的经济寿命确定收益年限;建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，分为土地使用权出让合同中： ——未约定不可续期 已约定不可续期;未约定不可续期 房地产的价值 以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值 土地使用剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。 已约定不可续期 房地产的价值 按土地使用权剩余期限为房地产收益期限计算房地产的价值。;建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束 ——根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限的收益价值 土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。;对于求取承租人权益的价值 ——收益期限为剩余租赁期限;、建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限结束（不可续期） ;、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 ;　第四节　净收益的测算; 可用于收益法(含报酬资本化法与直接资本化法)中转换为价值的未来收益主要有种 ①潜在毛收入 ②有效毛收入 ③净运营收益 ④税前现金流量 ;报酬资本化法求取净运营收益;（一）基于租赁收入测算净收益的基本公式为：; ☆运营费用不含 .抵押贷款还本付息额 .会计上的折旧，即建筑物折旧，土地摊提费，但含短寿命设备设施折旧额 .房地产改扩建费用——假设改扩建费与房地产增值相抵 .所得税：所得税率是固定的或不同行业性质的企业、地方有优惠政策。考虑所得税前收益水平就足以考察项目的盈利能力，进而客观判断房地