房地产公司审计报告.docx

房地产公司审计报告 　　xxxx置业有限公司XX年内审报告　　xxxx置业有限公司成立于XX年，现注册资本金人民币5000万元，公司主营房地产开发经营业务。目前开发的“xx项目”项目位于安徽省xx市政务新区xx山路与xx路交界处，东临xx路，西侧是xx路。项目宗地总面积：91700平方米，约137亩，代征地块约亩。项目建筑规划面积平方米，其中：商业面积约19469平方米，住宅面积约平方米，社区服务面积约350平方米，公厕面积约60平方米。　　xx项目多层住宅一期共12栋楼、二期共11栋楼均已全部售罄，分别于XX年10月、XX年12月全部交付使用。小高层住共6栋楼，最后一批房源于XX年12月交付使用。　　由于xx项目已进入工程决算收尾阶段，所以本次内审侧重在于以下几个方面：通过对楼盘的已销售及待售物业的梳理，进而对项目整体经济效益进行一次测算；通过对项目主要税种的测算，进而计算公司尚需缴纳的主要税款；其他一些需要关注的事项。　　一、xx项目整体经济效益测算　　1、销售收入　　xx项目整个楼盘可销售面积平米，其中：住宅平米、沿街商业平米、储藏室及地下车位平米。截止内审日，已实现销售面积共计平米，其中：住宅平米，沿街商业平米，储藏室及车库平米。尚余待售物业共计平米，待售物业主要是小高层沿街商业门面房共计平米及部分车库储藏室，住宅除小高层尚余13套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算，该项目预计可实现总销售额万元，详见下表。　　xx项目销售完成情况及待售物业一览表　　单位：万元　　1　　附：配套物业表　　2、项目工程总投资预算　　xx项目工程投资成本预算约万元，其中：土地价款5024万元、建筑安装工程成本万元，单方可售面积工程成本为2307元/平米。截止XX年12月下旬已账面实际支付各项工程款26820万元，尚需支付各项工程尾款约2500多万元。主要集中是浙江长城、舜杰建设两家公司，浙江长城约785万元，舜杰建设约1250万元，见下表：　　xx项目项目成本估算表：　　2　　3　　3、xx名称项目整体效益测算　　如下表，xx项目整个项目净利润约万元，项目成本净利率%，销售净利率%。以上测算是将所有物业视同全部出售处理，不考虑物业出租等因素的影响。　　4　　从目前来看，销售物业回笼资金已基本收回投入工程成本，但不能产生利润。该楼盘利润空间主要来取决于后期沿街商业房的销售情况，沿街商业门面房可售面积平米，已销售平米，尚余平米待售，估计尚可实现销售额亿元。所以，加大对商业房的销售力度、缩短销售周期、加速资金回笼是降低资金成本、节省管理费用从而使公司效益最大化的关键所在。小区剩余车库、储藏室尽管产值较小，但对整个项目利润还是有一定影响的。　　二、主要税种及税收情况　　1、主营业务税金及附加　　根据以上测算的销售额及现行的税率，xx项目项目应缴纳营业税及附加税共计万元，其中：多层住宅万元，小高层及商业万元，见下表。　　营业税金及附加表　　2、土地增值税　　xx名称的土地增值税清算，从理论上讲如果将多层住宅与6栋小高层住宅作为两个独立体进行清算，税负应该是最低的，但xx项目开发分期的实际情况不一定支持这种清算办法。如何使该项目的土地增值税降到最低、尽可能降低税负，待下一步咨询税务部门及税务师所后相关人士后再进行一　　5　　房地产公司内审报告　　xxxx置业有限公司成立于XX年，现注册资本金人民币5000万元，公司主营房地产开发经营业务。目前开发的“xx项目”项目位于安徽省xx市政务新区xx山路与xx路交界处，东临xx路，西侧是xx路。项目宗地总面积：91700平方米，约137亩，代征地块约亩。项目建筑规划面积平方米，其中：商业面积约19469平方米，住宅面积约平方米，社区服务面积约350平方米，公厕面积约60平方米。　　xx项目多层住宅一期共12栋楼、二期共11栋楼均已全部售罄，分别于XX年10月、XX年12月全部交付使用。小高层住共6栋楼，最后一批房源于XX年12月交付使用。　　由于xx项目已进入工程决算收尾阶段，所以本次内审侧重在于以下几个方面：通过对楼盘的已销售及待售物业的梳理，进而对项目整体经济效益进行一次测算；通过对项目主要税种的测算，进而计算公司尚需缴纳的主要税款；其他一些需要关注的事项。　　一、xx项目整体经济效益测算　　1、销售收入　　xx项目整个楼盘可销售面积平米，其中：住宅平米、沿街商业平米、储藏室及地下车位平米。截止内审日，已实现销售面积共计平米，其中：住宅平米，沿街商业平米，储藏室及车库平米。尚余待售物业共计平米，待售物业主要是小高层沿街商业门面房共计平米及部分车库储藏室，住宅除小高层尚余13套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算，该项