房产企业税收PPT.ppt

房地产企业税收政策辅导***高级会计师中国注册会计师 立信会计师事务所有限公司 上海立信安泰税务师事务所有限公司 二00八年三月 内容提纲： 营业税 土地增值税 企业所得税 房产税 印花税 营业税 一、征税范围若干具体问题的规定 (一)、转让土地使用权 (二)、销售不动产 合并、兼并企业行为不属于销售不动产的征税范围。 (三)、以不动产或土地使用权投资入股 以不动产或土地使用权投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 营业税 (四)、合作建房《以房换地、以地换房》的征税问题 第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥 有的土地使用权和房屋所有权相互交换。 第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。 (五)、房地产开发企业与包销商签订合同售房征税问题 (六)、抵押贷款以房屋还贷的征税问题 (七)、以“还本”方式销售建筑物的征税问题 营业税 (八)、个人经营房地产的征税问题 (九)、企业以不动产作为股利分配的征税问题 (十)、“待建”房屋行为征税问题 (十一)、销售不动产兼装修行为征收营业税问题 (十二)、军队转让空余军用土地征税问题 营业税 二、纳税义务发生时间和纳税地点 （一）、转让土地使用权，应当向土地主管税务机关申报纳税；纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，采用预收款(包括预收定金)方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 （二）、销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税：纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项和索取营业收入款项凭据的当天，采用预收款(包括预收定金)方式的为收到预收款的当天。 营业税 三、减免税规定 （一）、土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税； （二）、房改中的免税规定，包括国家安居工程、集资(合作)建房、房管部门直管公房、单位给干部职工售房等； 土地增值税 一、征税范围、纳税人 (一)、征税范围的一般规定 1、土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 2、土地增值税既对转让土地使用权课说，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。 3、土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。 土地增值税 （二）纳税人： 《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人；还包括外商投资企业、外国企业及外目机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。 土地增值税 二、减免税优惠 (一)、建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目中第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项金额之和20％的，予以免税。增值额超过扣除目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。 (二)、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。 (三)、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，免予征收土地增值。 土地增值税 三、转让房地产增值额的确定 （一）、收入额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关经济利益，不允许从中减除任何成本费用。 对取得的实物收入，要按收入时的市场价格折算成货币收入； 土地增值税 （二）、扣除项目及其金额： 1、取得土地使用权所支付的金额 ； 2、开发土地和新建房及配套设备的成本(简称房地产开发成本)； 3、开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)； 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 土地增值税 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出·，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×5％以内(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额)。 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)X10％以内。 此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除：二是对于超过贷款期限的利息部分，和加罚的利息不允许扣除。 土地增值税 4、与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教 育费附加也可