房地产企业有关税收政策.pptVIP

第一节、房地产企业收入的确定 ?1、房地产转让收入是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的全部转让收入价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。对转让集体土地使用权的，不属于房地产转让收入。 实物收入是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、其他建筑物等不动产。 第一节、房地产企业收入的确定 其他收入是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。 对于县级及县级以上人民政府要求开发企业在售房时代收的各项费用，如代收费用计入房价中且向购买方一并收取的，应当计入房地产转让收入，并开具销售不动产统一发票。如代收费用未计入房价、在房价之外单独收取的，不计入转让房地产的收入，按规定不得开具销售不动产统一发票，也不得计入扣除项目金额。 第一节、房地产企业收入的确定 2、开发企业转让房地产，其收入确认时间是指： （一）所销售的房地产，已收讫全部价款或者取得索取全部价款的凭据； （二）对视同销售的房地产，其房地产的所有权发生转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现； （三）国家税务总局的其他规定。 开发企业转让房地产，无论其是否与受让方办理了房地产权属证书转移或变更登记手续，只要有合同、收据、发票、判决书、裁定书等证据，其转让行为实质发生、取得了相应的经济利益，并且受让方享有占有、使用、收益或处分该房地产的权利，应当视为所有权转移。 第一节、房地产企业收入的确定 3、开发项目中既包含普通住宅又包含非普通住宅的，应分别核算已售面积和收入总额。 普通住宅的标准， 应同时满足以下条件 : 住宅小区建筑容积率在 1.0 以上;单套建筑面积在 120 平方米以下;实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动 , 但向上浮动的比例不得超过上述标准的 20%。其中单套建筑面积以房地产登记部门的登记信息为准，住宅小区建筑容积率由规划部门提供。 自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，须确认房地产转让收入。 第一节、房地产企业收入的确定 ?4、建筑面积审查 房地产开发企业所开发的产品面积是税收审核的一个基本数字指标，它可以帮助确定诸如开发成本总额、产品单位成本、应结转的销售成本等重要的指标，进而影响最终的土地增值税税款计算。 房地产开发企业的开发产品就是商品房，它一般包括总建筑面积、可售面积和不可售面积、已售面积和未售面积等指标。 总建筑面积用以对开发产品有一个总体的掌握，并用以测算其他分解指标的正确性； 第一节、房地产企业收入的确定 从数字上说，可售面积与不可售面积之和应该等于总建筑面积。确定可售面积和不可售面积的用途是用以计算开发产品的单位成本。很明显，在开发成本总额一定的情况下，不可售面积越多，单位成本就越高，反之亦然。 从数字上说，已售面积与未售面积应该等于总可售面积之和。确定已售面积和未售面积的用途是用以确定是否符合清算条件，以及确定此次清算应结转的收入和扣除项目金额。因为，只能根据收入与成本配比的原则来结转收入和成本，本期确定的已售面积多，意味着结转的收入多，成本亦多，同时意味着将来可以结转的收入和成本就越少。 在开发产品全部销售完毕的时点上，收入和成本全部结转完毕，已售面积和未售面积也失去其应有的意义。 第一节、房地产企业收入的确定 5、可售面积与不可售面积的划分? 从形式上看，可售面积应包括商品房的套内面积和分摊面积，不可售面积一般包括人防面积、非营利性的社会公共事业设施（包括物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通信、自行车棚、公共厕所等），以及其他不得在业主购买面积范围内分摊的设施面积等。 从实质上看，可售面积与不可售面积的划分标准是其产权的归属。一是将来产权归业主所有的面积一般就作为可售面积，如商品房的套内面积、分摊面积，如产权归业主所有的停车位等；二是产权归开发商所有的面积也应作为可售面积，如开发商转为自用的开发产品即属于可售面积中的未售面积；三是将来需要向其他方面移交产权的设施面积一般作为不可售面积，如配套设施中的学校需要向教育部门移交产权，医院需要向卫生部门移交产权，人防设施需向人防管理部门移