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深圳金沙滩体验报告 　　碧桂园·金沙滩踩盘报告　　一、项目基本信息　　项目地址：海南省临高县龙波湾滨海旅游度假区　　占地面积：平方米　　建筑面积：平方米　　房源：当期户数2353户　　容积率：　　绿化率：40%　　装修状况：精装修　　产权年限：70年　　二、项目分析　　项目定位：住五星级的家，享夏威夷的海　　优势：　　?品牌：中国十强、20载旅游地产专家、海外开发逾120个项目、服务超60万业主；?区位：原生态纯美湾区、旅游度假投资洼地；　　?自然：一线海岸、海水能见度8米、金色沙滩天然纯净、宽度逾百米；　　?配套：超五星级酒店、大型养生会馆、东南亚风情商业街、新加坡知名沙滩俱乐部?交通：西线高速、西环高铁距海口20分钟、儋州机场距项目20分钟、比邻跨海大桥；?服务：碧桂园国家一级资质物业、碧桂园凤凰国际酒店品牌入驻；　　?产品：产品多样化，双拼、联排、高层公寓、洋房、酒店式公寓。　　劣势：　　?区域知名度低，岛外客户对临高这个地方无概念；　　?周边配套不全，衣食住行不便利。　　综合分析：该项目位于海南龙波湾旅游度假区，享十里金色沙滩。集五星级海景温泉酒店、滨海别墅、新加坡沙滩俱乐部、一线海景温泉SPA为一体，为旅游度假的天堂。但周边配套不齐全，生活不够便利，只适合节假日过来旅游度假的度假客或者投资客。　　三、项目销售情况　　推售时间：3月2日　　实现销售额：10亿　　实现销售时间：1个月　　推售产品：酒店式公寓、高层、洋房、别墅　　销售价格：洋房、24层高层起价为5000元/平方米，全精装，最低26万元一套；别墅起价为8000元/每平方米，全精装，最低62万一套。　　销售优惠：1万元定金可抵2万元房款　　销售情况：1月1日项目开始进行内部认购，认购房源达1000多套，认购主要以碧桂园的老业主为主，通过短信、电话、小区宣传栏、小区道闸等方式告知老业主。于3月2日开始解筹，并用了一个月的时间成功完成了10亿的销售额。　　酒店式公寓销售模式：　　?共计有389套酒店公寓，有90套为酒店自己持有；　　?酒店公寓统一由酒店方代理操作，并统一年终分红投资收益，总收益=营业额x5%；?业主每年只能享受24天的酒店入住权利，但可随意选择碧桂园旗下的任意酒店入住。此销售模式最大的优势在于有投资收益价值。　　高层、洋房、别墅——营销方式1：财富考察团从120个项目50万业主中找客户，一个月空运近3万名业主来海南看房。　　1、整合集团资源，销售由集团统一管理要求全国项目全力配合金沙滩的销售，实行每个大　　区负责人落实制，对60余个城市、120多个碧桂园项目的50余万业主进行地毯式拓客，以现场的认筹即成交为主要指标明确考核制度，从管理层到一线的销售员都参与奖惩。　　2、2月28日，首批1000名交付了诚意金的碧桂园业主来现场考查。3月2日，首批项目　　发售前后，只要是有意向去海南碧桂园金沙滩看楼的业主都可以报名参团，业主需要交纳的费用在600-1600元不等，广东的客户只需交600元，东北的客户要交纳1600左右的费用，其他部分都由碧桂园承担,碧桂园为每位业主支付的成本在XX元左右。　　3、碧桂园财富考察团成员的行程被固定，飞抵海南当天晚上在碧桂园金沙滩项目内举办篝　　火晚会。第二天是在项目内的各种体验，项目营销中心设在酒店大堂，现场准备了热带风情表演、模特走秀、魔术等表演活动，并在海边安排有摩托艇、沙滩车等海上娱乐项目。碧桂园要求意向客户现场签约，如果没有意向购买第二天也只能在项目内逗留。第三天海口火山口遗址公园的参观结束后随即返回。　　流程解析　　1.各区域公司整合资源，全力为金沙滩拓客。　　2.施行集团区域公司负责制，项目负责人具体负责实施。　　3.针对老业主做前期的推介会，设计外展场。　　4.在举行推介会的同时，针对老业主进行圈层营销，横幅、展架等在各小区同时上线。　　对部分老业主还是用了茶话会、私宴的形式，进行摸底。　　5.接受培训的全国碧桂园的销售团队给所有项目新老业主打电话。5个月时间里，基本　　上有50多万业主都被这8000多名销售团队打了一遍电话。　　6.及时沟通拓客的情况进行汇总，确定参团来海南人数。　　7.确定人数后，开始预订机票、酒店，接待财富考察团。　　8.销售人员全程陪同，现场统一及丰富的环境及氛围包装及不间断的现场活动促成现场　　成交。　　9.岗位职责明确，销售流程简化及全员按贡献比例的奖励制度，提高员工积极性加快成　　交速度。　　高层、洋房、别墅——营销方式2：圈层营销　　全体销售倾巢出动，通过走出去、点对点的方式，进行圈层人脉营销　　?自4月开始，所有销售均倾巢出动，通过走出去、点对点的方式，进行圈层人