商业地产整体操作流程及盈利模式分析.pptVIP

商业物业资产 融 募集资金 投 通过投资形 成物业资产 管 资产管理 提供增值 退 资本变现 实现盈利 二、从金融、资本角度分析商业地产操作流程 确定融资需求量 寻求可能的融资途径 选择最佳融资方案 1、融资决策 A、确定融资需求量 投资前置，销售后置，资金缺口（需求量）的产生 M 投资 资金差额（资金需求量） 销售收入 销售收入曲线 投资曲线 开发建设期 营销期 （传统房地产项目的现金流模式） 2010年 2011年 2012年 2013年 2014 2015 项目 合计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 资金流出 936,858 0 402,222 94,188 107,025 105,954 103,962 74,523 48,984 0 0 资本性支出 （开发投入） 936,858 0 402,222 94,188 107,025 105,954 103,962 74,523 48,984 0 0 资金流入 2,158,607 0 0 39,856 137,623 162,845 258,781 117,861 109,142 19,219 26,320 销售净现金流入 826,107 0 0 39,856 137,623 162,845 258,781 117,861 109,142 经营净现金收入 1,332,500 19,219 26,320 建设期资金需求 1,221,749 0 402,222 54,332 30,598 56,891 154,818 43,339 60,157 19,219 26,320 自有资金投入 144,000 144,000 建设期自己缺口 （或盈余） 1,365,749 0 258,222 54,332 30,598 56,891 154,818 43,339 60,157 19,219 26,320 贷款借入 312,554 0 258,222 53,332 0 0 0 0 0 0 0 贷款偿还 312,554 0 30,598 56,891 154,818 43,339 26,908 0 0 资金缺口（需求量）的预算方法（以某项目为例） 几种可行的前段融资（开发融资）模式 自有资金 预购房款 银行贷款 信托 最传统、最便宜的融资方式组合 基金 资本市场 股权信托 债券信托 混合信托 公司PE 项目投资 债券 股票 普通债券 可转债 IPO 增发/借壳 B、寻求可能的融资途径 信贷：快速销售型开发适合此类融资模式 在国内房地产调控政策力度明显加大的情况下，房企的境外债券和银团贷款呈现积极态势。同时，从目前商务部的表态看，并没有采取限制境外资金投资房地产的迹象。资质较好的集团性企业仍可获得长期低成本信贷支持，但成本相对早前有明显提高。中长期来看，央企有着很好的银行信贷支持。信贷的期限一般比较短，开发贷款其实不适合持有型的商业地产项目。 信托：成本较高、便捷、但日益受到监管 在《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》发布后，房地产类业务和银信业务无疑是最受影响的两类。首先，今后融资类地产信托将经受更严格的审批措施。2011年3月份，央行召集信托公司讨论，要求信托公司用自有资金发放贷款的余额原则上不能新增，如果要新增，要按新增额的150%向央行的特种存款账户缴纳存款，存款没有利息。 基金：成本最高的的一种融资方式。 基金分为海内外私募基金、海外机构以及境内机构投资者。 债券：境外上市房企境外发债——后市压力增大。 内地信贷对房地产的收缩，以及销售形象的调整，使境外债券成为了房地产商缓解资金之渴的核心渠道。 商业地产的现金流模式区别于传统地产开发，大量投资前置，经营收益缓慢回笼，融资量大，融资期限长。 投资曲线 资金需求 经营收入曲线 金额 时间 开发建设期 经营期 商业地产融资难，关键在于退出机制的缺乏。 融资方式 对商业地产适用性 备注 销售回款 适用 商铺、商改住操作 银行贷款 基本不适用 期限一般不超过3年，期限不匹配 信托 基本不适用 期限一般不超过3年，期限不匹配 基金 适用 IRR（内部收益率）要求高，控制权的丧失 债券 略微适用 期限一般不超过5年，期限不匹配 IPO/增发 基本不适用 EPS（每股税后利润）指标对商业物业很吃亏 可行的商业地产前段融资（开发融资）模式 A、 + + 自有资金 销售回款 开发贷款 中粮：2000亿资产，25%地产，每年约2000亿的贸易额，商业地产开发融资基本来源于贴 息贷款；同为央企的华润亦如此。央企派大都如此。 万达：在接