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物业弃管楼解决报告 　　物业弃管问题研究　　[摘要]改革开放三十多年来，城市的发展可以说是鉴证改革发展成果的重要方面，城市的发展与百姓息息相关，这其中的住宅条件的变化使百姓的幸福感指数不断上升，住宅小区的建设规模和产权制度都发生了深刻的变化，这些都使城市化有了巨大的动力源。但同时，由于种种矛盾因素的存在，导致一些弃管楼出现。住宅小区物业弃管问题已经影响到了居民生活品质的提高，成为影响社会和谐与稳定的潜在因素。　　[关键词]物业;弃管;对策　　[中图分类号]C91[文献标识码]A[文章编号]1009——0073—02　　一、物业弃管产生的背景　　所谓物业弃管，是指产权单位由于经营状况不好等原因破产，或由于物业服务公司与产权单位存在矛盾纠纷，或由于物业服务公司与业主之间产生矛盾，导致产权单位和物业服务公司都不管的小区。物业弃管又不可一概而论，弃管小区区分为“完全弃管小区”和“基本弃管小区”。“完全弃管小区”的形成是根源于企业破产等原因而导致住宅小区失去管理者。“基本弃管小区”与完全弃管小区的不同是产权单位依然存在，虽然如此，但是企业效益不好，没有能力来对小区进行管理。除了以上两方面，弃管小区的形成还源于物业服务公司与业主因为服务质量、收费等产生不一致，双方关系陷入恶性循环，从而使得物业服务公司放弃管理的小区。弃管楼问题的发生原因盘根错节，不是单方面所能造成的，这其中有很大成分是历史原因，所以物业弃管问题的解决也不可能一蹴而就，必然要经历一个循序渐进的过程。如前所述，几方面的原因造成了弃管小区的形成，这些都是客观原因，另外，还有一些小区的公共面积比较小、或属于城市边缘区域的住宅，往往会遭遇物业费收缴困难、有偿服务形式不畅，这些大多与业主的主管因素相关联。在这些物业弃管小区中，有若干种情况：比如说有的业主是有产权证的，但同样享受不到相应的物业管理服务，一些公共面积和周边设施没有人来管理维护;还有部分业主是只有购房的合同发票，只差办理产权登记，若干年后可能已经找不到开发商，也就无从办理产权证，形成了历史遗留问题;还有一些住户持有公房租赁证，但年久已经没有人收租管理，住户又联系不到产权单位，这就给住户在房屋维修、更名、参加房改购房等环节遇到问题阻碍。　　二、“弃管楼”形成的根本原因　　法律法规不完善　　关于解决居民住宅楼弃管问题的建议　　近年来，大连市居民住宅楼不断发生弃管现象，给市民的生活、工作、学习带来了诸多不便，它不但影响到百姓安居乐业，同时也关系到和谐社会的建设。　　一、“弃管楼”的类型　　1.完全处于弃管状态。这种住宅楼的共用设施设备、房屋管理维修和楼院环境、共用部位都处于无人过问的状态。导致房子坏了没人修，楼院环境没人管，居民交租金或要参加房改买房没人受理，可以说它是名副其实的“弃管楼”。这种弃管楼从房屋权属性质上看，一种情况是已经找不到产权人的房屋，就是房屋建成以后没有进行产权登记，准确地说这种“弃管楼”是“无主楼”。另一种情况是有产权人的房屋，但产权单位对房屋已经放弃管理。这种房屋的产权人感觉以租不能养房，干脆放弃管理，即不收租金，也不保养维修，导致住宅楼弃管。　　2.部分工作放弃管理。就是房屋专项管理工作以外的工作无人管理，如住宅区的道路、环境卫生、绿化、路灯等处于无人管理状态。这种所谓的“弃管楼”有的属于单位自管产房，有的属于直管公房，有的属于居民参加房改后的个人私房。严格地说，这种“弃管楼”中单位自管产房和直管公房的共用设施设备和房屋的专项维修管理工作并没有弃管，他们是只管房屋，不管其他。所以，居民们把这种住宅楼也称为“弃管楼”。　　3.物业管理公司撤管。这种居民住宅楼曾经实行过物业管理，由于多种原因，物业管理公司撤出，对住宅楼放弃了物业管理工作，形成房屋产权单位专项管理工作以外的工作无人管理。对于这种物业管理公司撤管的居民住宅楼，居民们把它也列入到“弃管楼”的行列。　　二、解决弃管问题的建议　　第一，解决产权归属问题。首先对无主“弃管楼”进行认真核实、确认，然后在报纸等新闻媒体发布招领公告，在公告发布之日起六个月内，如原开发单位不同意放弃管理的，按政府相关规定，本着缺什么补什么的原则，对弃管房屋进行登记，然后由房屋发证机构颁发房屋产权证，并责令其对弃管房屋行使管理职能。如原开发单位自公告发布之日起六个月内对房屋仍放弃管理的，根据《物权法》第113条“遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有”的规定，该房屋可认定为无人认领，在这种情况下，该无主弃管房屋应归国家所有，由国有房产管理部门纳入直管公房进行管理。　　凡是因破产、兼并、改制等原因对职工住宅放弃管理的企业，应由弃管企业向国有房产管理部门办理房屋产权移交，使这部分“弃管楼”由企业自管产房变为国有直管公房。然后由国