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--《商业房地产项目投资风险分析与研究》论文分析 风险 风险概念：指极可能发生的危险 第一种定义：将风险同建立在随机因素上的事件的可能结果的变化幅度联系起来，也就是事件不同结果的数量越多，则此事件风险越大。 第二种定义：将风险同可能损失的不确定联系起来，可预测损失变化的幅度越大，则风险越大，总而言之，风险就是人们不希望的后果发生的潜在可能性。 风险特征：客观性、可转化型、相对性、阶段性、风险与收益对称 项目风险 概念：指由于项目所处环境和条件的不确定性，以及项目利益关系人收到主观上不能准确遇见或控制的因素影响，是项目的最终结果与项目利益关系人的产生背离，并存在给项目利益关系人带来损失的可能性。 原因：让你们认识能力的有限性；信息的滞后性 项目风险 分类： （1） 按影响分类，分为局部风险和总体风险。 （2 ） 按后果分类，分为纯粹风险和投机风险。 （3）按来源分类，分为自然风险和人为风险 。 （4） 按预警特性特性分类，分为无预警信息风险和有预警信息风险 项目风险管理 概念：指通过风险识别、风险分析和风险评估去认识项目的风险，并以此为基础合理的使用各种风险应对措施、管理方法、技术和手段，对项目风险事项有效的应对和监控，妥善处理风险事件所造成的不利后果，以最低的成本实现项目的实践活动的总称 项目风险管理 基本原则 （1） 经济性原则 （2）“二战”原则 （3）满意原则 （4）社会性原则 项目风险管理 内容： （1）从项目的时间、质量和成本目标来看，风险管理与项目管理的目标是一致的，即通过风险管理来降低项目进度、质量和成本方面的风险，实现项目管理目标。 （2）从项目范围管理来看，项目范围管理的主要内容包括界定项目范围和对项目范围变动的控制。 项目风险管理 （3）从项目计划的职能来看，风险管理为项目计划的制定提供了依据。项目计划考虑的是未来，而未来必然存在着不确定因素。风险管理的职能之一是减少项目整个过程中的不确定性，这有利于计划的准确执行。 （4）从项目沟通控制的职能来看，项目沟通控制主要是对沟通体系进行监控，特别要注意经常出现误解和矛盾的职能及组织间的接口，这些可以为风险管理提供信息。反过来，风险管理中的信息又可通过沟通体系传输给相应的部门和人员。 项目风险管理 （5）以项目实施过程来看，不少风险都是在项目实施过程中由潜在变为现实的。风险管理就是在风险分析的基础上，拟定出具体的应对措施，以消除、缓和、转移风险，利用有利机会避免产生新的风险。 结合案例 （2）房地产项目投资风险评价。在房地产项目开发中尽可能的准确量化，为选择风险防范与处理方法、进行正确风险管理决策提供科学的依据。由于风险的不确定性，要对风险发生的概率损失程度和风险程度做出准确的评价与评判往往是十分困难的，通常须运用概率论、数理统计方法、层次分析法、模糊数学以及计算机等先进技术和工具，同时，历史数据掌握越充分，风险分析越透彻，风险评价的准确性就越高。 （3）房地产项目投资风险防范与处理。房地产项目风险防范与处理的方法主要包括风险预防与抑制、风险非保险转移、风险利用等风险控制工具以及风险保险转移、风险自担等风险财务处理工具。房地产项目风险防范与处理方法的选择是一个综合性的科学决策，既要针对风险的实际情况，又要根据开发商的经济状况、风险管理水平，风险处理方法的可行性，以及风险管理的成本和效用。 （4）房地产项目投资风险管理决策与绩效评价。开发商必须定期评价和监控风险管理效果，修正风险处理方案，以适应新的风险情况并努力达到最佳风险管理效果。房地产项目风险管理绩效的高低，主要是看开发商所采用的某种或组合风险管理方法且采用该方法而减少风险损失与所支付的风险管理费用的比值，即风险管理成效。 项目风险识别方法 头脑风暴法（选择人员，明确会议要讨论的中心议题，与会专家轮流发言，终止发言，评价提出的所有意见） 德尔菲法 风险检查表 流程图 系统分解法 结合案例 就商业房地产投资风险的特点，制定了投资风险识别表。并从开发商的角度分析了商业房地产项目可能存在的主要风险。 风险评价方法 统计法（指标:分布频率、平均数和众数、方差、正态分布、概率） 风险值法（风险值=项目风险发生的概率×项目风险造成的结果） 决策树法 模拟法 专家判断法 结合案例 在识别了风险以后，就可以对风险进行估计与评价，即估计各种损失将发生的频率以及这些损失的严重程度，以便于评价各种损失的相对重要性，从而为确定风险管理对策的最佳组合提供依据。本章介绍了几种常见的估计与评价方法。根据开发商在商业房地产项目的投资风险因素的两个特点：一是层次性；二是评价模型的模糊性，得出多层次模糊综合评判这种方法在商业房地产投资风险估计与评价中运用。 本文观看