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第 五 章　投资性房地产 　　考情分析　　本章是依据《企业会计准则第3号——投资性房地产》编写的。本章内容在考试中可能出现在单项选择题、多项选择题以及判断题这些客观题题型中，在计算分析题和综合题中也有可能出现。 最近三年本章考试题型、分值分布 年份 单项选择题 多项选择题 判断题 计算分析题 综合题 合计 2007年 1分 2分 － － － 3分 2006年 － － － － － － 2005年 － － － － － － 　　本章主要考点　　1.投资性房地产的概念、确认及初始计量　　2.投资性房地产的后续计量　　（1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产　　（2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产　　（3）投资性房地产后续计量模式的变更　　3.投资性房地产的转换及其会计处理　　4.投资性房地产的处置及其会计处理 第一节　投资性房地产的确认和初始计量 　　一、投资性房地产的概念　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。　　（一）属于投资性房地产的项目　　1.已出租的土地使用权　　已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。　　【注意】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。　　【小资料】土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。　　土地使用权转让是指以出让方式取得土地使用权后，受让人将土地使用权再转移的行为，包括出售、赠与和交换。　　【例5-1】甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有使用权的一块土地出租给甲企业，以赚取租金，为期10年。甲企业又将这块土地转租给丙企业，以赚取租金差价，为期3年。假设不违反国家有关规定。　　本例中，对于甲企业而言，这项土地使用权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于乙企业而言，自租赁期开始日起，这项土地使用权属于其投资性房地产。　　2.持有并准备增值后转让的土地使用权　　持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。例如，企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。　　但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。　　在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。　　3.已出租的建筑物　　已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。　　企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。　　【例5-2】甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有产权的两间门面房出租给甲企业，为期5年。甲企业一开始将这两间门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，甲企业将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。　　本例中，对于甲企业而言，这两间门面房产权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于乙企业而言，则属于其投资性房地产。　　【例5-3】甲企业在中关村购买了一栋写字楼，共12层。其中5层经营出租给乙公司，6层经营出租给丙公司，底层经营出租给某家大型超市。甲企业同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。　　本例中，甲企业将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大。对于甲企业而言，这栋写字楼属于甲企业的投资性房地产。　　【例5-4】甲企业在当地房地产交易中心通竞拍取得一块土地的使用权。甲企业按照合同规定对这块土地进行了开发，并在这块土地上建造了一栋商铺，拟用于整体出租，但尚未找到合适的承租人。　　本例中，这栋商铺不属于投资性房地产。直到甲企业与承租人签订经营租赁合同，自租赁期开始日起，这栋商铺才能转换为投资性房地产。　　（二）不属于投资性房地产的项目　　下列房地产不属于投资性房地产：　　1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。　　例如，企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽然也收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质。又如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店。旅馆饭店的经营者在向顾客提供住宿服务的同时，还提供餐饮、娱乐等其他