大连房地产市场概况.docVIP

. . 大连金州新区大窑湾港项目机会研究报告 项目背景 项目来源 近年来，大连港发展相对较为缓慢，发展速度落后于省内的营口港。在此背景下，辽宁省和大连市要求大连港集团加快发展，加强港口建设，重点建设大窑湾港、太平湾港两大港区。目前，大窑湾港南岸港区已经建成并投入运营，北岸则专门成立大窑湾北岸建设有限公司负责北岸港区的开发建设和运营。前期工作已于 年启动，大窑湾北岸公司前期已投入40亿元用于填海造田等工程，目前资金紧张，欲与我局在航道建设、防波堤建设、港口建设以及北岸后备用地二级开发等方面寻求合作。 大窑湾北岸后备用地共约 亩，规划为 用地，全部为填海造田土地。目前 亩已具有海域使用权证。海域使用权规大窑湾北岸建设有限公司。如转变为国有建设用地，还需省里报批。 合作方介绍 大连港集团于2003年正式组建成立，注册资本40亿元，隶属于大连市国资委。2005年11月16日正式成立大连港股份有限公司，并于翌年4月28日在香港联合交易所主板成功上市后，又于2010年12月6日在上海证券交易所成功上市，系国内首家以A+H股为双融资平台的港口类上市公司。 大连港股份公司2011年末资产总额271.7亿元，净资产136.3亿元，资产负债率64.6%，同比大幅增加174.9%。2011年实现营业收入39.6亿元，同比增长18.5%，净利润8.2亿元，同比下滑17.4%。净利润的減少，主要是受油品吞吐量同比大幅下降，油品装卸毛利大幅減少，另外大幅举债投资，致使财务费用增加而影响利润。大连港2011年在中国港口吞吐量排名中位列第7位。 地理位置 大窑湾位于金州新区东部，小窑湾南侧，西侧紧邻大连经济开发区，距离大连老城区1小时车程。由于大连是半岛城市，陆路交通主要通过沈海高速、丹大高速公路、哈大铁路对外连接，金州新区正位于大连市对外通道的咽喉，因此大窑湾地区对外交通非常便利。与老城区交通连接除几条城市干道外，还有已运行的轻轨3号线（区域中心距最近站点双D港站3.2公里），以及计划建设的跨海大桥连接。跨海大桥对金州的发展具有极大的拉升作用，建成开工后大窑湾至老城区车程将缩短至15分钟。（图） 宗地状况 1.2素质及现状：含地理位置、四至范围、土地面积、地面现状、宗地形状、地势地貌、地质水文状况、景观资源、地下情况、规划控制条件等。 1.3周边环境：包括人文环境、交通环境、商业生活配套，治安情况、空气状况、各类污染情况、各种危险源等，以及周边土地用途规划等。 1.4 市政配套设施：道路现状及规划发展情况；供水、排水、供电、通讯、燃气、供热情况。 根据“十二五”重大项目规划布局看，推进长兴岛“石化岛”建设石化产业主要布局在渤海湾，，集聚发展大型石化项目。 项目宗地分析结论。 项目获取方式 包括土地价格、获取路径、合作条件等 市场调查 5.1大连市城市基本概况 大连是全国15个副省级城市之一，全国5个国家社会与经济发展计划单列市之一。是辽宁沿海经济带的金融中心，航运物流中心，也是东北亚国际航运中心，东北地区最大的港口城市。2011年全国两会,大连被国家定位为振兴东北老工业基地的龙头及国家级战略辽宁沿海经济带开发开放的核心城市。 5.1.1、城市定位和职能 城市定位：东北亚重要的国际航运中心，我国东北地区核心 城市，文化、旅游城市和滨海国际名城。 城市职能：东北亚国际航运中心、东北亚国际物流中心和区 域性金融中心（即“三个中心”），国际旅游目的地和服务基地，国家软件和信息服务业基地，东北地区会展、先进装备制造业中心。 5.1.2大连市行政区划 大连主城区分为4个辖区：中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区；另有旅顺口区、金州新区2个新市区；普兰店市、瓦房店市、庄河市3个县级市、以及1个海岛边境县——长海县。 大连行政区划图 5.1.3、城市人口 2011年，大连城市总人口669万，其中城市人口363.5万人。规划2015年城市人口规模410万人，到2020年城市人口规模500万人。2020年市域总人口达到950万人以上。 5.2大连市经济发展状况 5.2.1、经济规模和结构 2011全年地区生产总值6150.1亿元，按可比价格计算比上年增长13.5%。其中，第一产业增加值395.7亿元，增长6.5%；第二产业增加值3204.2亿元，增长16.3%；第三产业增加值2550.2亿元，增长11.3%。三次产业构成比例为6.4：52.1：41.5，对经济增长的贡献率分别为3.2%、61.2 %和35.6%。人均生产总值91287元，按可比价格计算比上年增长11.8%，按年末汇率折算为14454美元。由增速变化来看，受规模基数变大及国际经济大环境影响，经济增长逐渐放缓。 2011年大连GDP位于辽宁省第一位，宁波、南京之前，无锡、青岛之后。 5.2.2、主要经济产