凌峻地产2006年沈阳盛华苑产权式酒店营销推广方案精编版课件.ppt

（二）推广策略 对尾货进行促销，通过折扣和老带新促进销售。 主要诉求点： 老带新促销，送房价8折VIP卡等； 特价房促销。 （三）销售策略 完成签约回款任务，并对老客户进行维护； 通过销售员与客户点对点沟通，有序释放存量房源和保留房源。 （四)推广部署 1、媒体投放 根据促销活动发布广告； 维持分众媒体的投放，主要通过短信。 2、营销活动 现场小活动，维持现场人气 3、物料包装 销售中心圣诞节包装。 第四部分 成本测算 一、价格分析 （一）基本条件： 假日管理公司租赁价格：700元/年·㎡ 客房参考（平均）面积：40㎡/套 销售均价：8000元/㎡ 回报年限：10年合约期 1 * 一、价格分析 （二）回报成本计算（回报标准房款的年10%）： 预计实现均价7800元/㎡ ，销售面积18000 ㎡ ； 假日酒店返租金7800元×9％＝702元/年/ ㎡ ，10年折合单价7020元/ ㎡ ； 价差780元/ ㎡ ，差额为1404万元； 实现销售均价8000元/ ㎡ ，实现溢价360万元； 实际十年补贴1044万元，年104.4万元； 补贴费用成本远低于超价部分融资成本。 二、客房度假权价值分析 （一）核心思路： 利于酒店业门市价与业内渠道价的差异，利用较低成本实现产品附加值；同时，在价格体系不变的前提下，通过前期赠送5天酒店客房使用权（指淡季）体现阶段客户的优惠差异，该优惠措施截止于开盘当日，促进销售； 二、客房度假权价值分析 （二）价格对比分析（每套）： 1050元/年 门市价 合同价 业内优惠价 300元/天 210元/天 120元/天 原价 7折 4折 价格对比 折扣对比 每年赠送5天 居住权总值 1500元/年 600元/年 市场价值 实际成本 二、客房度假权价值分析 （三）认购期内销售率与度假权的成本对比： 销售套数 销售比率 赠送度假权成本 相对1.28亿总销的比率 100套 25% 60,000元 0.47‰ 150套 37.5% 90,000元 0.7‰ 200套 50% 120,000元 0.94‰ 250套 62.5% 150,000元 1.17‰ 300套 75% 180,000元 1.41‰ 第五部分 推广费用预算 一、费用预算原则 按总销售额的2％计算； 预计总费用在240万左右； 不包括样板房和售楼部的装修费用； 全年总体费用预算合计：240万元（占全年销售总额的1％） 项目 内容 合计 比例％ 总计 售楼部包装 展板和户外 产权酒店 5.00 2.1% 5.00 平面媒体广告 报纸广告 沈阳日报 50.00 20.8% 125.00 辽沈晚报 40.00 16.7% 沈阳晚报 20.00 8.3% 时代商报 15.00 6.3% 分众媒体 电台 FM 99.8 5.00 2.1% 38.00 短信 内部认购通知客户 10.00 4.2% 行销 网络行销 15.00 6.3% 网络 新浪网 6.00 2.5% 其它 　 2.00 0.8% 活动费用 产品说明会 9月份 5.00 2.1% 28.00 高尔夫球赛 国庆节 8.00 3.3% 样板房开放 10月份 5.00 2.1% 其它活动 推介会、现场活动 10.00 4.2% 物料 沙盘 户型沙盘 2.00 0.8% 14.00 户型单张 3万份 2.00 0.8% 海报 6万份 6.00 2.5% 其它物料 　 4.00 1.7% 其他 机动费用 　 30.00 12.5% 30.00 　 　 　 240.00 　 240.00 谢 谢！ * * * * 四、项目价值提炼 （三）三重价值的关系与发展： 1、三者相互关联、互为表里、相互作用，是密不可分的一个整体。 2、本项目外层与内层的优势，如地段的人文、产品价值、项目品牌作为价值的基石。 3、前期消费者首先接受外层和内层价值，即项目地处青年大街的黄金地段的优势和一方、假日的品牌。 4、中层价值最终将外层价值和内层价值融合为一。 5、三重核心价值是本项目策划基本指导原则，需通过推广进行实现。 四、项目价值提炼 （四）核心卖点荟萃 地段决定价值——青年大街，首席产权酒店； 准现房发售，实力彰显，快速回报； 假日酒店运营管理，投资无风险； 10年10％年投资回报，稳收渔利； 15万元轻松拥有青年大街私家产权酒店； 与三大五星酒店比肩，投资稳如泰山； 配套完善，客源充足； 内部认购赠送5天酒店居住权； 坐拥商务中心的升值潜力； 毗邻地铁口。 四、项目价值提炼 （五）主题推广语 青年大街首席产权式酒店 让有钱人更有钱 投资，看我 五、营销阶段划分 06年度时间节点 产权酒店 销售节点 营销策略 完成指