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项目商业计划书可研报告 PAGE PAGE 46 项目商业计划书可研报告 此文档word版本下载后可任意编辑修改 第一章 摘要 一、某某市总体投资环境分析 1、西部大开发的战略格局 中国西部大开发战略是人类历史上规模最大、难度最大的开发战略。某某在西部大开发战略中举足轻重。因为某某地处东部经济发达地区和西部资源富集地区的结合部，具有独特的区位优势。某某是长江经济带和西部地区的结合点，有条件发挥在长江经济带中承东启西、左右传递的战略枢纽作用，营造互惠互利、共谋发展的区域经济协作新格局。在西部大开发中发挥着“龙头”作用、“窗口”作用和辐射作用。 2、直辖八年蓄势而发 某某是一座具有3000多年历史文化的名城，是中国中西部唯一的中央直辖市, 长江上游最大的中心城市和西部地区最大的工商业重镇。某某是西部地区惟一拥有长江黄金水道的特大城市，并且处在三峡库区腹地。人口3100万人,2003年生产总值已突破2000亿大关,达2250.56亿元。可见,某某拥有丰富的资源、广阔的市场和良好的经济基础，在经过直辖8年的蓄势之后,被美国《财富》杂志列为中国第四大投资热点是势之必然。随着经济的快速发展和投资巨增,产生了一批优秀企业和富人群体。例如2004年中国500强排行榜选择在某某揭晓，据2004年9月在某某揭晓的结果，西部地区有50家企业进入了中国企业500强名单，占到了上榜企业总数的10%，其总体数量比2003年增加了6家。??在这50家上榜企业中，某某居于榜首,占了9家。福布斯2004中国富豪榜中200位的榜单地区分布，比较早改革开放的南部就是广东比较多，但是现在更多的是从内地产生。其中西部地区18人,占到了上榜总数的9%，某某有四人上榜，居西部地区第二位。《新财富》500富人榜, 某某有九人上榜，居西部地区第二位。 3、房地产市场供需空间巨大 某某的房地产市场近年来快速增长.2003年,某某房地产市场商品房销售面积居全国40个重点城市第三位.2003年1-10月全国40个重点城市中,某某市累计完成房地产开发投资223.58亿元,排在北京、上海、深圳、广州之后。位于40个重点城市第5位，同比增长48.2%。政策主导下的楼市也开始焕发出前所未有的活力。目前，某某人均建筑面积为21平方米，城镇化水平只有36.3%，均低于全国平均水平。按政府城镇化建设总体目标，到2005年，某某城镇化率要达到41%，进入城市化全面加速期，2020年要实现65%的城镇化水平，这一数据表明在现有1200万城市人口的基础上至少还有600多万人要转移到城市，意味着未来几年内，每年约70万农村人口转为城市居民，随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市中心区向周边地区转移，住宅需求量亦将同步增加。据测算，“十五”期间我市城镇居民住宅潜在年均需求量约2000万平方米左右，具有广阔的市场前景。需求引导供给。在城乡居民收入增长加快和农村消费环境不断改善的推动下，某某市人均收入涨幅较快，居民消费水平也不断提高，据统计局数据显示，2004年上半年市人均可支配收入为4754.33元，同比增长16.5%，而全市消费支出增长13.0%，与收入同步增长。为全市的房地产业的持续增长提供了强大动力。 4、城市向北蓬勃发展 从2004年看，全市住宅交易量最大的区域主要为渝北区、江北区和沙坪坝区，交易面积分别为158.20万、115.05万、88.09万平方米，占主城区住宅交易量的43.2%。而价格位居前列的北部新区、渝中区，区域住宅均价分别为3594元/平方米和3052元/平方米。在价格普遍上升的情况下，不少新入驻的实力房商，纷纷打出了“某某地产向北望”的旗号，北部新区主要聚集的众多大盘，抬升了整个区域的住宅均价。随着2005年旧城改造的继续推进、轻轨投入运行、区域商业步行街的完工、中央商务区建设启动，所带来的住宅需求量也会随之增加。预测明年全市房地产开发规模，包括投资、施工面积、新开工面积、竣工面积等将继续保持增长势头。 可以判断，某某经济在近几年将会快速发展,在西部处于领先的位置,由此 将产生了一批优秀企业和富人群体。某某的房地产在未来5-10年将会呈上升之势，而未来3-5年某某的房地产将是供需两旺的快速增长。 二、项目总概 本项目地处某某市江北江。江北区位于某某长江、嘉陵江北岸，具有良好的区位优势和立体快捷的交通网络，是某某最具发展潜力和生机活力的主城区之一。江北区幅员面积221平方公里，人口62万，江岸线长达113公里，区中心距某某港7公里、火车站3公里，距江北国际机场20分钟车程。长江上游70万标箱的寸滩集装箱码头、30万吨滚装码头和300万吨铁路货运站正在加快建设。 本项目地块位于江北区铁山坪。江北区铁山坪街道座落于某某市主城区的东部，江北区的中部，辖区总面积为28.2平方公里