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- - 论房地产行业成本管理的若干问题 【摘要 】 企业成本管理水平的高低对企业的发展有着重要的影响。企业要获得竞争优势应 树立成本管理战略的思想。 当前我国房地产业成本管理中存在的主要问题有诸多问题亟待解决，本文对此进行了总结， 并提出了具体的对策： 建立健全成本管理组织和控制体系； 加强设计变更和现场签证的管理； 财务部门要组织做好资金计划的编制工作， 各有关部门必须积极予以配合；加强先进的成本控制技术的运用；企业引入全面预算。 Abstract ............................................. 错误！未定义书签。 引言：现代企业的成本管理越来越被企业重视，对企业成本的控制已经成为了企业增强 市场竞争力， 扩大市场份额的重要手段和途径之一。 因此对成本的管理必须有系统的规划， 而不仅仅是孤立地降低产品成本， 还应该包括对财务成本管理、 生产成本管理和组织成本管理在内的一种全面的成本管理，成本的管理是一系列的管理行为。 一、 房地产业成本管理的概述 （一）房地产成本管理的概念 房地产成本管理是指房地产项目的成本管理， 成本管理 ——是项目管理的一个子集， 包括用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程， 由资源计划编制、 成本估算、 成本预算、 成本控制所构成。 （二）房地产的成本核算对象 1、成本核算对象也称 “成本计算对象 ”，或称 “成本对象 ”，是指为了计算房地产开发产品的成 本而确定的， 归集和分配开发建设过程中各项成本费用的承担主体。 在哲学范畴上， 成本核算 对象的确定，界定了成本核算的空间范围。 2、成本核算对象是核算成本的主体，也就是说算 “谁 ”的成本， “谁”就是成本核算对象，例如 某房地产开发公司开发一宗 300 亩的土地 A 地块，我们想了解这宗土地开发的成本，那么 A 地块就是成本核算对象。 （三）房地产成本控制管理 房地产实施阶 段的项目管理包括成本控制、 进度控制、 质量控制、 合同管 理、信息管理、 组织协调。而 成本控制管理是房地产项目管理 中重要的组成部分。 （四） 房地产公司成本管理的内容 1、作业目的 向公司所属各开发项目提供系统的成本管理的基本方法， 旨在统一和规范财务人员的实务操作，使项目成本得到动态的有效的控制和管理。 2、主管岗位 总会计师：批准筹资和收支计划，审批每笔支付（必要时可限额授权），统筹公司的资金安排，协助指导处理相关疑难问题。 主办岗位 成本核算：按作业要求和描述操办具体业务。 3、作业要求 （1）建立全面的预算体系：校核可行性报告（初稿）中的总投资计划，定稿后据此编制项目财务预算和年度财务预算。 在续后的开发过程中根据项目开发和资金收支的实际情况作相关的滚动调整，并将调整和执行情况及时与项目经理沟通。 （2）合理安排资金：对项目经理提交的年，季和月度资金收支计划，本主办岗位应从充分 利用资金的时间价值、 努力降低资金使用成本的专业角度提出优化建议， 并与项目经理协调平衡一致，报总经济师批准后执行。 （3）设立台帐：每个开发项目必须单独设立全套成本台帐，正确归集开发成本和结转销售成本。 （4）统一会计科目和核算办法：本主办岗位应遵守统一的财务管理制度，按照统一的开发 成本科目的核算内容进行账务处理。 并将核算对象如何划分的办法告知项目经理， 使项目经理在申报项目收支时能正确对应（详见作业指导书《成本核算》）。 （5）加强与项目组的业务沟通：本主办岗位应及时了解项目开发的总体情况，收集资料，每月与项目组的成本控制岗位人员核对数据，随时纠错防漏，保证财务数据的正确性。 （6）做好税收筹划：本主办岗位应熟悉国家和地方房地产行业的税收政策，掌握税收政策 的最新变化，与对口税务部门的经办人员保持良好的人际关系。 在与营销策划和项目经理协商 一致的前提下合理安排收支节点，争取最大的税收优惠，做好税收的筹划工作。 4、作业描述 （1）项目前期的财务管理 a、协助总会计师参与可行性报告和项目计划书的编制，确定资金来源，按照项目组办齐四 证的时间节点筹划贷款， 对照项目组的支付计划和营销部门的回笼计划提出优化建议， 并取得完全一致的结论。据此编制筹资计划。 b、本主办岗位必须对项目进行全面熟悉了解， 根据项目开发进度陆续地及时地收集以下相关资料，以供贷款和财税部门审查需要。 c、按照公司统一设置的科目体系（详见作业指导书《成本核算》），设立合同台账和会计 台账，如本项目有特殊情况需要增设与规定科目平级的科目， 应报总会计师批准， 如在规定科目下级增设科目，应向总会计师备案。 d、联系项目公司对口的税务部门，了解和研究对口税务部门的税务政策，办理申购税务发票等业务。 （2）施工阶段的财务管理 a、确定或调整次月资金计划。本主办岗位在每月末