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- - 房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行 XX商 住综合开发。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及 有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 项目面积参数表 1-1 项目总占地 (m2) 6655.85 总建筑面积 (m2) 47922.12 沿街商业建筑 (m2) 住宅面积 (m2) 2 配套设施面积 (m ) 2 地下停车场 (m ) 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本购买款， 前期开发费用， 建安工程成本费， 基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费 等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各 项费用详见以下列表： ( 一) 土地费用 表 2-2 序号 项目 单价（元 /m2 ） 备注 土地使用权出让金 2 征地费 3455.6 元/m2 拆迁安置补偿费 ( 二) 前期开发费用估算表 3-3 序号 项目 金额（万元） 取费标准 ( 元/m 2) 1 规划、设计、可研费 47.00 1.1 规划费 20.00 1.2 设计费 25.00 1.3 可研费 2.00 2 水文、地质勘察费 3.50 2.1 测绘费 1.50 2.2 勘探费 2.00 3 策划费 合计 （三）建安工程费用 4-4 序号 建安项目 单方造价（元 /m2 ) 总造价 ( 万元） 沿街商业建筑土建 2 民用建筑 3 地下车库 4 水电设备 5 内部装修 6 合计 （四）基础设施费 表 4-5 序号 项目 单方造价 ( 元 /m2) 基础设施 ( 含道路、绿化、 配电房、化粪池、室外管网 ) 130 （五）开发期税费估算表 表 4-6 序号 项 目 金额 ( 万元 ) 固定资产投资方向调节税 2 配套费 3 质检费 4 建筑管理费 5 卫评费 6 环评费 7 墙改基金 8 绿化费 9 白蚁防治费 10 土地使用费 11 再就业基金 12 教育专项基金 13 编标费 14 招标费 15 规划许可工本费 16 土地证工本费 17 施工许可证 合计  总造价 ( 万元 ) 估算说明 ( 元/m2) 5% 80 3 1.2 1.4 1.2 12 0.1 2.3 4 10 10 2 1 0.5 0.5 0.5 （六）不可预见费 4-7 序号 项目 金额 ( 万元 ) 说明 1 土地费 建安工程费 3 前期工程费 ( 一)+( 二)+( 三 )+( 四 )*3% 基础设施费总计 （七）管理销售费用 4-8 序号 项 目 金额 ( 万元 ) 估算说明 ( 元/m2) 1 广告 2 售楼处 3 售楼许可 6 监理费 7 物业管理基金 公用设施维修基金 9 管理费 合计 （八）投资与成本费用估算汇总表 4-9 项目 单方成本 ( 元 /m2 ) 金额 ( 万元 ) 占总投资比例 (%) 土地费用 前期费用 建安费用 基础设施费 开发间税费 不可预见费 管理销售费 财务费 合计 三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二 是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金 ** 万元作为启动资金，需贷款 **** 万元，总投资 **** 万元，将项目投 资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10 。 投资计划与资金筹措 4-10 序号 项目 合计 ( 万元 ) 前 中 后 开发投资 资金筹措 2.1 自有资金 2.2 借贷资金 2.3 预售资金再投入 四、项目销收入的测算 本项目以 ** 市同类 ** 房可比案例，参照 ** 市房地产物业平均价格 水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑 1-3 层 商铺连卖，其中 1-2 层，建议售价 **** 元 /m2, 三层建议售价 **** 元 /m2, （均价 **** 元/m2）。地下停车场，建议售价 * 万元 / 车位。 4-11 项目 面积 (m2 ) 建议单位平均售价（元 /m2 ) 销售收入（万元） 沿街商铺 住宅 停车场 个车位 合计 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利， 营销也同时取得成功， 房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出 租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的 出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营 销时必须给予足够的重视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投 资分析利润率的分析计算如下： （一）销售税金及附加估算 表 4-12 序号 类别 计算依据 金额（万元） 1 营业税 销售总收入 *5.68% 2 教育费附加 营业税额 *11% 3 城建税 4 印花税