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投资备忘录 天津市武清区依云小镇项目 投资备忘录 一、目标公司 1、公司简介 公司名称 天津卓越天下投资有限公 成立日期 2012 年 10 月 31 日 司 注册地址 天津市武清区高村乡乡府 注册资本 一亿元 大街 168 号 法定代表人 李永鹏 经营范围 房地产、 建筑安装和物业 服务等 天津卓越天下投资有限公司是为位于天津市武清区高村乡牛镇组团的 “依云小镇”项目开发专门成立。 2、股东构成 股东名称 出资金额 持股比例 卓越城（天津）投资有限公司 6000 万 60% 杨汗青 3000 万 30% 牛雪良 1000 万 10% 二、项目简介 1、项目概况 项目规划总占地 3400 亩，净用地面积为 2250 亩，规划建筑面积约 243 万㎡；另周边承包农用地约 9590 亩，用于项目外围大环境的建设和打造。 融资主体即一期启动项目 375 亩， 300 亩联排别墅，容积率 0.8 ，75 亩为商业酒店用地， 其中五星级酒店 30000 平方米，酒店式公寓 60000 平方米。总建筑面积约 25 万平方米，总投资额约 14.73 亿元，预计可实现销售收入 29.4 亿元。 经济指标如下表： 项目指标 用地面 积（亩） 容积率 建筑面积（平方米） 联排别墅 300 0.8 160,000 商业酒店（自持） 45 1.1 30， 000 - 1 - 投资备忘录 酒店式公寓 30 3 60， 000 2、项目区位 地属天津市武清区高村乡， 紧邻北京通州界， 扼守京津高速进津第一下道口 ——牛镇出口，即驶行京津高速出京首站直达，距离北京东南五环化工桥 38 公里，地处北京半小时经济圈内， 未来北京七环的核心节点， 京津一体化的战略区位桥头堡。 高村乡位于武清区的西北方向，距北京五环路 38km，距天津市中心城区70km，与北京市通州区永乐店镇接壤。在“京津一体化”格局中，在京津双重能量的驱动下，高村乡已成为京津经济走廊空间支点与转换节点。 3、项目定位 依托项目所拥有的温泉资源以及项目地源所决定的环境特质， 满足规划条件要求，以“类别墅 +空中别墅”的产品形态。以北京市场为主，津冀与其他市场为辅。 客群定位以类别墅的建筑形态， 低总价的价格定位， 锁定以面向北京生活为主、对别墅生活存在强烈追求的类中产阶层。 三、项目市场环境概况 1、自然环境： 项目区域地势平坦，近邻凤河、东连运河，空气清新、自然、 无污染，是京津两地高端客群生态居住的目标区域。 2 、市场环境： 1）项目区位交通优势极其明显，项目客群直接面对北京市 场； ）项目地属天津、紧邻北京，土地价格较低，为项目进军北京市场创造了较大的成本空间，创造较大的市场竞争力； ）规划中的占地 200 平方公里的“京滨新城”，其规划方案正在深化中，预计 2013 年初规划定稿。为本区域项目的开发建设奠定了极高的市场预期，为本项目的顺利入市、顺利销售必将带来巨大的投客源拉动和价格拉动； - 2 - 投资备忘录 ）该区域已进入多家企业“共同开发、共同托市”阶段，目前首创集团、滨海集团和卓达集团等已陆续启动相关项目。 同时，中国第一座教育改革示范基地——博雅大学、太平洋电信和中外运等多家单位已选址落户本区域。 ）本区域自 2008 年底京津高速公路通车以来， 区域价值日益凸显， 交通配套逐步完善，尤其 2010 年以来，区域项目市场售价已呈现明显上升态势，尽管 政策调控限制，销售总量依然出现倍增。 四、项目综合财务分析 1、静态收益测算 销售预计收入 根据目前市场发展现状及发展态势， 联排别墅销售均价 15000 元 / ㎡，酒店式 公寓销售均价 9000 元 / 平方米，销售总收入 29.4 亿元。具体指标如下表： 表 1：项目销售收入明细表 建筑面积 可售面积 销售单价 项目 总投资额 预计实现收入（万 项目名称 地点 业态 （万元） 状态 （㎡） （㎡） ( 元 / ㎡ ) 元） 联排别墅 96,078 在建 160000 160000 15,000 240,000 高村温泉新 天津 酒店式公寓 28,965 在建 60000 60000 9,000 54,000 城项目 武清 商业酒店 22,236 在建 30000 30000 不出售，用于自营 合计 147,278 250,000 250,000 294,000 工程关键节点 以 2012 年 12 月 12 日成交时间为起点安排项目开发进度计划， 具体工程关键 节点如下表所示： 表 2：工程关键节点 节点 土地取得 开工 开盘 结构封顶 验收备案 交房入住 时间 产品 联排别墅 2012-12 2013-05 2013-10 2013-12 2014-08 2014-09 - 3 - 投资备忘录 酒店式公寓 2012-1