房地产快周转开发模式.docVIP

快周转开发模式 一、定义 快周转指提高存货周转率，减少货币资金占用量，提升资金使用效率 其本质是最大程度减少单位时间内项目股东资金的占用，或者说是使自有资金在单位时间内收益最大化。 二、案例分析 （一）快周转案例分析 1.万科 万科“5986”，即拿地5个月开工、9个月实现销售、第一次开盘去化率达到80%、产品结构60%为住宅产品。万科的项目获取后3天完成交底，交底60天后汇报方案，方案汇报后25天落实修改意见确定实施方案，实施方案确定后60天出全套施工图，项目获取后148天（5个月）出全套施工图。（注：设计在方案确定后可视情况先出土方开挖、桩基、报建文本、总平图，以满足全套施工图出图前工程、报建先行启动）。全套施工图出图后4个月工程需达到预售形象，报建需取得预售证，项目群编排三级计划时要关注开挖、桩基、总平及报建文本等前置资料时间。通过以上分析，可以算出万科从土地获取至取得预售证，合计用时9个月。 2.泰禾集团 泰禾90%的产品要做快周转，最多7-8个月就要开盘销售。 拿到一块新地后，项目的所有工作不仅需要前置，而且更要做好。拿地之前的市场分析调研、产品定位必须非常专业，包括设计、推广、开发等方面必须已经有一套比较完善、熟练的程序，否则快周转只是空谈。“泰禾在拿地之前做足了功课，拿到地的时候，设计基本上已经完成了，所以才能保证拿地后7-8个月开盘。” 3.海亮地产 海亮地产201