锦明房产要求签完合同就付中介费.docxVIP

锦明房产要求签完合同就付中介费 　　律师函　　先生/女士：　　我们依法接受房爸爸房产中介有限公司的全权委托，现就您拖欠其中介费的相关事实和法律问题，正式函告于您：　　1、房爸爸房产中介有限公司与您之间的债权债务法律关系明确，您应按照《前期物业管理合同》的规定向其缴纳所欠　　2、您单方违约的行为已经违反相关法律法规的规定，依法应当承担违约责任。　　您的行为已经违反我国《民法通则》第一百零六条和《合同法》第一百零七条的规定，您依法应当承担继续履行支付欠款人民币纳相应的逾期所欠滞纳金。　　我们提出如下要求：　　1、希望您在收到本律师函之后，立即与我们取得联系。并将所欠中介费直接支付给房爸爸房产中介有限公司　　2、如您仍拒绝履行付款义务，我们将依据法律追究您的法律责任;　　鉴于,不再主张违约责任也同意我们以调解结案，我们认为您还是本着以和为贵的精神来解决此事。为避免诉累，减少成本，继续保持良好的关系，我们希望您也本着这样的精神在收到本律师函后，能将所欠款项立即支付。　　有任何问题，不吝联系。　　谨此　　顺颂商祺!　　浙江泽鉴律师事务所　　施孔周律师　　发函日期:年月日　　目前，在二手房市场上委托中介公司提供中介服务促成买卖双方交易已是惯例。但是在房与法苑房产律师经办的众多房地产案件中也有相当一部分是由中介方不规范服务或中介方权利、义务的不明确而导致的。故对中介方的有关权利、义务应在签订《居间合同》时进行必要的明确，以便于购房者防范法律风险。　　一、中介经纪报酬的支付主体和条件要明确。　　根据《合同法》规定，中介方促成交易的，有权要求委托人支付中介经纪费。在这方面有两点需要注意：首先，要在《居间合同》中明确中介经纪费支付的主体是买方还是卖方。如果委托方特别要求“到手价”的话就需要与中介方书面约定清楚：促成交易后免收中介经纪费或由对方支付，以免将来发生争议。其次，对中介经纪费的支付条件要约定明确，原则上是在中介方促成买卖双方签订《房地产买卖合同》时支付。如中介方与委托方另有约定的，从其约定。鉴于房屋交易过程中环节较多，可以将中介经纪费的支付与工作进度相结合，做到哪一步就支付哪一步的中介经纪费。　　二、中介方的法律地位和责任要明确。　　在很多中介公司参与二手房买卖的案例中，经常会碰到两种现象：一是交易过程中中介方要求委托方支付一笔定金，并称该定金是对方要求的，如果一方反悔，可对反悔方适用“定金法则”；但往往买卖双方发　　生纠纷后才发现该笔定金因种种原因中介方并未实际交付买卖一方，导致定金未实际交付不发生法律效力，使支付定金方无法利用“定金法则”追究对方的违约责任。另一常见现象就是买卖双方的联系方式互不知晓，有关信息均由中介方转达，当一方有违约行为时，委托方很难行使通知、催告等权利，最终可能会给委托方追究对方违约责任造成很大困难。　　上述现象的产生，归根结底是对中介方的法律地位及责任约定不明确。房与法苑房产律师建议在《居间合同》上针对中介方增加相应约束条款。比如：中介方有按规定时间转达有关信息或转交定金的义务，如未按约履行此义务的则应承担违约责任或索性由买卖双方及中介公司三方确定中介方是双方之代理人，有关定金、信息的转送由中介公司代为履行，即中介方收到即视为对方收到，这样就有利于对合同的履行和违约责任的追究。　　三、中介方设置的违约条款应谨慎审查。　　目前，各大中介公司采用的均为自制格式合同，在这些合同中中介公司常常会给委托方设置一些违约条款。一般有以下两类：一类是针对中介公司促成交易成功后，委托方拒不支付或迟延支付中介报酬的违约责任。对此，在法律上没有争议；另一类是针对委托方要求解除买卖合同或双方协议解除买卖合同的，则中介公司除收取固定中介报酬外仍会要求委托一方或双方另行支付相当于中介报酬的违约金。对此，司法实践中认定这类违约条款“加重对方责任、排除对方主要权利”且有强制交易之嫌，故会认定其无效。但也有人认为此条款是在“意思自治”的基础上订立，是双方当事人的真实意思表示，应为有效条款。所以，对于第二类违约条款的设定，委托方应谨慎审查，以免骑虎难下。　　四、中介方代收房款应当心。　　房与法苑房产律师曾代理了一起房屋买卖案件，该案件的出售方由于经验不足，在收取首付款后竟听信中介公司一面之词，同意中介方代收买方支付的40余万元房款，最后被骗子携款潜逃，致使出售方“房财两空”。律师建议，对于由中介公司代收房款的约定，委托方应慎重考虑。如实在需要中间人代收房款的应尽量寻找公证处或律师事务所参与监管。　　五、中介方服务内容与中介经纪费应明确。　　XX年8月31日，《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》，通知规定全市房地产经纪机构向住宅买卖双方收取的住宅买卖经纪服务费用标准统一下调%。因