12-13年度全国房地产市场报告.docxVIP

PAGE \* MERGEFORMAT 1 2012年回顾：探底、触底 2012年回顾：探底、触底、复苏 2013年展望：震荡上行、有惊无险 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 上篇：回顾2012年 h 2 一、 宏观经济背景 h 2 (一) 全球经济缓慢复苏 h 2 (二) 国内经济触底企稳 h 4 二、 调控政策背景 h 6 (一) 宏观经济政策：以稳增长为核心 h 6 (二) 房地产调控政策：中央坚持调控不放松，地方微调时现 h 7 三、 房地产行业总体态势：探底、触底、复苏上行 h 8 (一) 市场供应 h 8 (二) 市场成交 h 16 (三) 市场价格 h 20 下篇：展望2013年 h 27 一、 经济走势预判 h 27 (一) 全球经济走势 h 27 (二) 我国经济走势 h 28 二、 政策走势预判 h 28 (一) 宏观经济政策：2013年保持中性，有望继续结构性放松 h 28 (二) 房地产政策:2013年仍坚持从严，调控存在升级可能 h 29 三、 2013年房地产市场走势预判 h 31 (一) 市场供应 h 31 (二) 市场成交 h 33 (三) 市场价格 h 34 2013年：震荡上行，有惊无险 《2012-2013年度全国房地产市场报告》 2012年，是楼市调控政策常态化的一年，是既不放松、也不加码的一年。在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币信贷政策趋松影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从2012年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面积和销售额稳定上升。房地产开发投资增速放缓符合国家经济转型发展的要求且与国家GDP增速放缓相一致。商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额突破6万亿元，创出了历史新高。在中央坚持对房地产调控政策不放松的形势下，预计2013年上半年将延续2012年下半年的形势，国房景气指数、开发投资、楼市成交量、房价指数等将继续稳步回升，不排除年中出现政策加码的可能，但全年楼市将是“震荡上行、有惊无险”。  上篇：回顾2012年 宏观经济背景 全球经济缓慢复苏 2012年，全球经济整体呈现缓慢复苏态势，但面临的形势和问题依旧严峻。发达经济体为了进一步刺激本国和地区的经济，纷纷采取量化宽松的货币政策，同时出台了一系列政策和改革措施。发达经济体中，美国经济温和增长，但财政悬崖问题已成为影响美国经济的不安定因素；日本经济则受到内需不足以及外部环境等因素影响，复苏未见起色；欧元区债务危机出现反复，欧洲各国竞争力差距持续拉大，经济增长依旧乏力。新兴经济体在全球货币宽松范围扩大的影响下，逐步陷入通胀高企、劳动力成本大增、资本外逃等一系列困境中，导致经济增长进一步放缓。 美国经济温和增长。进入2012年以来，美国分别于9月和12月出台了两轮量化宽松政策，此外还继续维持低利率的货币政策。在一系列经济政策的刺激和作用下，美国经济复苏平稳，虽然前两个季度经济增速分别为1.9%和1.3%，但三季度经济增速达到了3.1%。自2009年中期结束衰退以来，美国经济已连续13个季度保持增长，这主要得益于楼市和就业市场的逐步好转对经济的提振作用。但受到财政悬崖和债务上限等问题的拖累，美国的财政问题短时间要彻底解决存在难度，美国经济增长复苏态势依然曲折。 图1 2009年以来的美国经济的季度增速 数据来源：美国劳工部 欧盟经济体经济持续下滑。2012年，受欧洲债务危机出现反复的影响，欧盟经济体经济呈现持续衰退迹象，三季度欧盟经济体GDP同比下降0.4%，而前两个季度分别为0.1%和-0.2%。欧盟经济体内部分化进一步加大，希腊、意大利和西班牙等国债务危机加剧，迫使欧盟不断推出扶持政策；而德国等国由于经济状况和潜在风险优于其他国家，经济所受影响相对较小。随着10月份欧洲稳定机制的生效，希腊成功实施债务重组与回购，援助西班牙银行业协议达成，援助爱尔兰和葡萄牙项目稳步推进，欧债危机在年底有所好转，但欧债危机的长期性风险对市场的负面影响仍不容忽视。 图2 2009年以来欧盟经济的季度增速 数据来源：欧洲央行 新兴经济体增速继续放缓。自金融危机爆发以来，新兴经济体已成为推动全球经济增长的主要力量。但随着外围经济疲软等外部环境的影响，新兴经济体经济增速明显放缓。“金砖四国”经济增长集体滑坡，以印度为例，前三季度GDP增速分别为5.3%、5%和5.3%，处于三年来的最低