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不动产估价 （复习资料） 第一章 房地产价格的分类： 1. 投资价值和市场价值 市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。 投资者评估的房地产的投资价值，大于或等于该房地产的市场价格，是其投 资行为或交易能够实现的基本条件。 就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价 值。 2. 原始价值、账面价值和市场价值 原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是 随着时间的推移而变化的，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。 3. 成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。 理论价格是假设真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离 太远。 评估价值是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结 果。 4. 基准地价、标定地价和房屋重置价格 如果某地区对城市土地进行了分区分段，设了基准地价，那么要求基准地价 要定期公布，房屋重置价格也是一样的。 6. 实际价格和名义价格 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付 清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在 成交日期时一次付清的价格。 7. 起价、标价、成交价和均价 起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一组价格。 起价是指所销售的商品房的最低价格。 标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝 向、户型的商品房的出售价格。 成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。 均价是所销售商品房的平均价格，一般表示成交价的平均价格。 8. 保留价、起拍价、应价和成交价 保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格。起拍价 是拍卖的最低价，保留价一定大于或等于起拍价，要使拍卖成功，只有应价大于 或等于保留价，成交价一定是拍卖的最高价。 9. 补地价 补地价是指需要补交给政府的一笔地价。 练习：引起房产自然增值的原因主要包括（B ） A 、通货膨胀； B、需求增加，引起价格上涨； C、交通条件或周围环境改善； D、装修改造、更新或增加设备。 一、单选题 1. 房地产估价中的价值，一般是指（B ） A 、使用价值 B、交换价值 C、投资价值 D、帐面价值 2. 在评估投资价值时，折现率是（D ） A 、社会一般的收益率 B、收益法中的资本化率 C、投资者要求的满意收益率 D、投资者要求的最低收益率 解析：评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会 一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率）；而评估投资价值所采用的折现 率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。 这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险 程度相对应的社会一般报酬率。在净收益方面，评估投资价值时通常采用的是税 后净收益，即要扣除所得税，而评估市场价值时通常采用的是税前净收益，即不 扣除所得税。另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有 的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。 3、 每一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个 心理价位，当( A)低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向 市场出售过去的房地产。 A ．市场价格 B．投资价格 C ．使用价格 D．交换价格 4 、 政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评 估能够承受的最高购买价格，这也是一种(A )。 A.市场价值评估 B．投资价值评估