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第1章 物业管理基本原理 第一节 物业与物业产权 第二节 物业管理的释义 第三节 物业管理的兴起与发展 第一节 物业与物业产权 一、物业的概念、构成与类型 二、物业产权及其构成 三、建筑物区分所有权 一、物业的概念、构成与类型-1 （一）物业的概念与构成 一般认为，所谓物业，是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地。 从物业的概念中可以看出，一个完整的物业，应包括： （1）建筑物 （2）设备 （3）设施 （4）场地 一、物业的概念、构成与类型-2（二）物业的分类-1 1．根据物业使用功能不同的分类 （1）居住物业，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅等； （2）办公物业，供有关单位办公使用的物业，一般是写字楼； （3）商业物业，包括综合楼、购物中心、宾馆酒店、康乐场所等； （4）工业物业，包括工业厂房、仓库、货场等； （5）其他用途物业。除以上几种物业之外的物业类型，如交通运输、邮政通讯、广播电视、医院、学校、体育场馆等。 一、物业的概念、构成与类型-3（二）物业的分类-2 2．按物业所有权性质不同的分类 （1）专有产权物业，又称独有物业； （2）共有产权物业，包括两方共有、部分共有和全体共有产权物业。 一、物业的概念、构成与类型-end （二）物业的分类-end 3．按物业的所有权人的多少来分类 （1）单一产权物业 （2）多元产权物业 4．按照业主的性质分类 （1）私有产权物业 （2）公有产权物业 第一节 物业与物业产权二、物业产权及其构成-1  （一）物业产权权利束-1 1．产权，英文即property-rights。 意味着对特定财产完整的产权，不是单项的权利，而是一束权利或一个权利体系。它是凭借财产所获得的各种权利的总和。 2．产权是指经济发展到一定阶段的产物，并随商品经济的发展而发展。产权的实质表明了财产归属、收益与处分的法律关系 二、物业产权及其构成-2  （一）物业产权权利束-2 3．房屋的所有权也称物权，是房屋所有者拥有的占有、使用、收益与处分房屋的权利。一般包括： （1）占有权。 （2）使用权。 （3）收益权。 （4）处分权。 二、物业产权及其构成-3  （一）物业产权权利束-end 4．他物权，他物权是依附于他人所有的物业上的，对所有权具有一定限制作用的权利。 包括： （1）用益物权 （2）担保物权 （3）使用经营权 二、物业产权及其构成-end （二）物业产权分解及其意义 物业产权是可分解的。 物业产权分解现实意义： 第一，物业产权的分解导致物业管理的产生，促进了物业管理在我国的发展。 第二，物业产权的分解使物业管理真正成为一个行业。 第一节 物业与物业产权三、建筑物区分所有权理论-1 （一）区分所有及其特征-1 1．区分所有概念。区分所有是一种比较复杂的所有权形态。 2．区分所有的特征 （1）权利复合性。 （2）独立的房屋所有权形式。 （3）权利主体身份的多重性。 三、建筑物区分所有权理论-2 （一）区分所有及其特征-end 3．建筑物区分所有权在处理共用部分和共同关系方面具有重要意义 目前，在物业管理具体操作中出现很多权利纠纷问题，既表现在房屋的维修养护以及管理费用的分摊方面，也表现在对管理等重大问题决策权方面。因此，无论是物业管理人员，还是区分所有权人，都非常有必要熟悉区分所有的相关问题。 三、建筑物区分所有权理论- 3（二）建筑物区分所有的类型 1．纵切型区分所有权 2．横切型区分所有权 3．混合型区分所有权 三、建筑物区分所有权理论- 4（三）居住区区分所有-1 1．居住区区分所有的概念 居住区区分所有是建筑物区分所有的特例。居住区内每幢楼房及其所占用的土地（或土地使用权）是该幢楼所有权人的专有部分，而楼与楼之间的空间地带、绿化地带、道路、球场、娱乐设施等属于共用部分。由此形成专有部分和共有部分相结合的居住区区分所有。 三、建筑物区分所有权理论- 5（三）居住区区分所有-end 2．居住区区分所有的类型 （1）独立业主为基础的居住区区分所有 （2）多层楼宇居住区区分所有 3．居住区区分所有与建筑物区分所有的重要区别在于： 居住区区分所有是从土地（使用权）角度区分的，而不是从房屋的角度加以区分。 三、建筑物区分所有权理论- 6（四）建筑物区分所有的专有与共有-1 1. 建筑物区分所有的专有部分-1 （1）概念 通常将区分所有权人可以独立支配的建筑空间和设施称为专有部分。因专有部分归区分所有权人所有，所以也称自有部分或独有部分。 （2）作用 建筑物区分所有，改变了独有房屋所有权人所拥有的内容。 三、建筑物区分所有权理论- 7（四）建筑物区分所有的专有与共有-2 1. 建筑物区分所有的