四川师范大学地理与资源科学学院城市土地管理课件 第五章（二）.pptVIP

城市土地管理 第五章 土地权属管理 第二节 土地权属管理的任务和内容 一、土地权属管理的任务 巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制 保护土地所有者和使用者的合法权益，调动其合理开发、利用土地和不断改善土地使用条件的积极性 调整土地关系 二、土地权属管理的内容 依法确认土地权属——土地登记 依法管理土地权属变更——土地所有权变更（征用集体土地）；土地使用权变更（划拨、出让、转让、赠与、继承等） 依法调查、处理土地权属纠纷 第三节 土地所有权和使用权的确认 一、国有土地所有权的产生途径 新中国成立后，我国政府针对不同性质的土地所有权形式，分阶段， 分别采用下述方式，逐步建立起了国有土地所有权 接管、没收 赎买 征用土地 法律宣布 二、国有土地使用权的取得和收回 取得——有偿、无偿和依照法律政策规定三种方式 收回——使用期满无偿收回和提前补偿收回 第四节 城镇国有土地使用权流转管理 1979年《中外合资经营企业法》标志着我国国有土地无偿、无限期使用和无土地市场的“三无”制度的结束；1987年《宪法修正案》为土地有偿、有限期使用提供了根本性法律依据。 20世纪80年代开始的土地使用制度改革，使传统的城市土地无偿、 无限期、无流动的使用制度转变为有偿、有限期、可流动的土地使用制 度。 城镇国有土地使用权流转方式： 出让与划拨 —— 国有土地出让新规 转让 出租 抵押 一、土地使用权出让管理 二、土地使用权划拨管理 三、城镇国有土地使用权转让管理 四、城镇国有土地使用权出租管理 五、城镇国有土地使用权抵押管理 * * （一）土地使用权出让含义及性质 1、含义： 国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 2、特征： （1）特殊的民事法律行为 （2）负有特殊限制 3、法律性质： （1）行政行为： （2）民事行为： 4、出让主体： （1）国家：土地行政管理部门 （2）唯一性： 5、出让客体： （1）国有土地： （2）经政府批准 土地利用总体规划、城市规划、建设用地计划 6、出让程序： （1）签订出让合同 （2）支付土地出让金 （3）登记、领取证书 （二）土地出让年限和出让方式： 1、方式： （1）协议：不透明、不平等 （2）招标： 招标、投标、定标、签约、履约五个阶段 （3）拍卖： 有保留拍卖，参与者人数要求 （4）挂牌出让： 确定标准：价格、时间、底价 2、适用： （1）商品经营性用地： （商业、旅游、住宅等） （2）同一地块有两个以上用地意向者 3、价格：不低于最低价 （1）基准地价的70％ （2）新增建设用地成本 4、出让最高年限： 商业40、住宅70、工业其他50 （三）出让合同： 1、合同组成： （1）主合同（2）土地使用条件 （3）其它附件 2、合同内容： （1）出让地块的基本情况； （2）出让金的数量、支付方式和期限 （3）土地使用权的出让期限； （4）地块的规划设计条件（5）违约责任 3、合同履行： （1）双方都具有违约赔偿义务 （2）用途改变： 申请、变更（重签）合同、调整出让金、 变更登记 （3）闲置土地 一年以上不满两年的，征收闲置费 两年以上，无偿收回土地 （四）出让土地使用权变更 1、变更： （1）主体变更： 市场交易或者民事流转的形式 （2）内容变更： 土地使用权各项权能的变更，如用途 （3）其他事项变更：他项权利设置等 2、终止： （1）使用期限届满未续期 （2）国家提前收回：依法补偿 （3）国家强制收回：使用者违约 （4）土地灭失： 终止后的后果：建筑物和其他附着物的归属 3、续期： （1）申请： 迟于界满前一年 住宅用地自动续期 （2）审批： （3）交纳出让金： （一）土地使用权划拨概述 1、含义： 指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者的行为。 2、形式： （1）使用者缴纳拆迁安置、补偿费用： （2）无偿取得 3、划拨土地使用权范围： （1）依法划拨的土地 （2）国有土地非出让方式取得使用权的，以划拨土地管理 4、特点： （1）“无偿”性 （2）没有使用年限的限制 （3）流转时有一定的限制 获取的使用权进行流转必须经申请审批同意后，补交出让金或上缴土地带来的收益 可在一定用途、年限下自由流转 无期限限制 有期限限制 无偿获取 有偿获取 区别 国家和土地使用者之间进行的权属交易 都是从所有权中获取部分权属 都是发生在土地一级市场的使用权流转 共同点 划拨 出让 （二）土地使用权划拨管理 1、适用对象： （