如何确定产品及容积率.pptVIP

* 社区规模——往往规模越小的地块越容易出面积，为什么？ * 规模小的地块在红线退让、建筑组群之间的关系等方面都相对宽松 * 规划结构和布局形式——金地香蜜山的短板结构在考虑了景观和户型的同时，容积率降低 * 地块形状如何影响容积率？ 看地块与周边的相邻建筑的关系 看地块的形状，以及需要退让的尺寸 往往很小的地块还需要看地块的具体尺寸 它往往决定： 地块与周边建筑的退让关系； 地块退红线的尺寸问题； 地块内部的规划结构和建筑布局问题； * 产品类型的组合如何影响？ 需要首先明确不同功能物业类型的组合关系 需要明确某用地单纯物业类型的容积率实现度 建筑形式 高品质，低容积率 中品质，中容积率 低品质，高容积率 独立双拼别墅 小于0.3 0.3—0.4 大于0.4 Townhouse 0.5—0.6 0.6—0.7 0.7—0.9 4、5层叠加 0.7—0.8 0.8—0.9 0.9—1.1 6层多层 1.1—1.3 1.3—1.5 1.5—1.7 11层小高层 1.7—2.0 2.0—2.2 2.2—2.5 18层高层 2.2—2.5 2.5—2.7 2.7—3.2 某城市单纯物业类型的容积率实现度 该城市某项目的容积率实现指标（r=1.58) 产品类型 建筑面积 比例 功能分析 叠加别墅 20000 10% 提升形象，树立标杆 花园洋房 150000 61% 盈利主题，展示体验 电梯洋房 90000 29% 提高容积率，提升价值 配套商业 11000 邻里服务+风情商业街 配套幼儿园 2000 配套会所 1000 风情会馆 合计 324000 * 规划方案和效果表现如下： * 由于建筑层数不同导致容积率的巨大差异——以幸福海岸为例 * 纬度的影响日照间距的问题——保证冬至日两个小时的时间，纬度越高、间距越大 板楼一般基本的间距按照日照间距，计算公式： h=ctg（实际纬度+回归线到赤道纬度） 越是北方越大，同一纬度基本相同 回归线以内区域主要是满足通风、视线干扰问题，便可满足日照间距 * 户型组合形式问题——一梯多户设计提升面积的根源是为了提高平均进深，进而提高容积率 平均进深不到12米的花园洋房，如果进深增加到14米，整个项目容积率便可以增加10%—15%之间，只是我们的120多平方米的面积还有吗？ 设计上对开间一般都是比较谨慎，除非高档产品，否则开间尽量做小，增大进深面来增加容积率。 * 北京开发商常做的事情——进深大了，容积率提高了，房型变差了，150的房子如此尴尬 * 南方常见的户型设计，一梯多户的设计根本上也是提高平均进深，提高覆盖率，增加容积率 * 比较失败的设计方案，没有增加容积率，却把本来可以舒适的房型设计的不够通透 * 了解了容积率的内涵和意义将更有利于我们在项目运作过程中，客观理性的决策项目 我们会找到某项目容积率3.1和3.4时之间的产品区别 我们在与设计师的沟通过程中，不再被评价为“不懂建筑知识” 我们会更加理性的来判断不同背景、资源、成本等条件下，应该如何确定容积率 容积率的确定也是项目决策过程中的核心问题之一，因为不同的定位将会有不同的容积率指标与之对应，也就决定了土地不同的开发强度和市场表现。 * 结束，谢谢！ * * * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 如何确定产品及容积率 * 谁动了我的面积——对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式 在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： 不断的要求提高容积率； 不断的偷面积； 不断的公关； 你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； 维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。 谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限 实际上应该怎么理解容积率？ * 先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理 现象一：我的叠加怎么没有了？（北方某中等城市） 当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了： 市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？ 开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？ 增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利润越低，开发商问问什么？ 现象二：为何给我做如此多的一体四户？（北方某城市） 当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思： 市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？ 面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？ 为什么没有做出想要的产品？ * 看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理 现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质 市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是4.2