第二章房地产开发法律制度.docVIP

个人收集整理 勿做商业用途 个人收集整理 勿做商业用途 PAGE / NUMPAGES 个人收集整理 勿做商业用途 房地产开发法律制度 房地产开发的概念及基本原则 房地产开发的概念 概念有不同定义，如： （1）依据《城市房地产管理法》第二条第三款的规定，房地产开发是指在城市规划区内依法“取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。” 这里所称“房屋”是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。其中主要含义有两层： ①房地产开发必须在城市规划区内依法取得使用权的国有土地上进行，而且《城市房地产管理法》第八条规定“城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”，进行房地产开发。这就是说，依法取得国有土地使用权乃是房地产开发的前提。 ②房地产开发包括土地开发和房屋开发，是两种行为一体化的全过程。土地开发是根据城市建设的需要，按照土地规划（和城市规划）的要求，通过“七通一平”，即平整土地、通上水、通下水、通电、通路、通燃气（煤气或天然气）、通电信、通热力等基础设施建设，提供建设用地的过程。房屋开发则是按照城市规划的要求，进行住宅、市政公用、商业楼宇和生活服务设施的配套建设，以商品形式销售或出租房屋产品的过程。 （2）需要指出，按照开发的目的划分，房地产开发有以经营为目的的房地产开发和以自用为目的的房地产开发之分。由此，《房地产基本术语行业标准》（JGJ/T30—2003）中，是按前者理解，认为房地产开发跨越生产和流通两个领域，包括从规划设计、征地拆迁、土地开发、各类房屋建设、工程验收、经营销售、交付使用、直至售后管理和维修服务等。因而，将房地产开发定义为： 按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产项目或者销售、出租商品房的行为。 本课程中，房地产开发主要指以经营为目的的房地产开发，这也是房地产开发的通常含义。 房地产开发的基本原则 《城市房地产管理法》等有关法律法规都较具体地规定了从事房地产开发应遵循的基本原则。这些原则有： （一）依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则 《城市房地产管理法》第二条规定：“本法所称房地产开发，是指依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”（兴办乡镇企业、村民建设住宅或乡村公共设施和公益事业建设经依法批准使用集体所有土地的除外。） 《土地管理法实施条例》第二条明确了国有土地的范围：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征用的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 取得国有土地使用权的方式有出让、划拨、转让和租赁等。《土地管理法》第五十四条规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得”，《城市房地产开发经营管理条例》第十二条规定：“房地产开发用地应当以出让方式取得；但是法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。” 对此，《土地管理法》第五十四条和《城市房地产管理法》第二十三条明确了经政府批准可采用划拨方式取得土地使用权的建设用地的用途种类。至于集体所有土地，《城市房地产管理法》第八条规定“城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”。 《城市规划法》第三条规定，城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域，城市规划区的具体范围由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。《城市房地产管理法》第九条规定：“土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。”所以，出让使用权的地块应已经有土地利用总体规划和城市规划，属于城市规划区内。 综合上述规定，房地产开发必须在依法以有偿方式取得的城市规划区内的国有土地范围内进行。 另外需要指出的是，《城市房地产管理法》第七十一条规定：“在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。” （二）房地产开发必须严格执行城市规划的原则 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市的性质、规模和发展方向，合理利用土地、协调城市空间布局和管理城市的基本依据。它是保证城市土地合理利用和开发经营活动协调进行的前提和基础，是城市发展的纲领，是城市包括房地产开发在内的各项建设的必须遵守