沈阳工业大学文法学院经济法学（二）课件 第十七章.ppt

第十七章 城市房地产管理法律制度 第一节 城市房地产管理法概述 一、城市房地产 （一）房地产的含义与特征 房地产没有严格的法律定义。一般认为，房地产是指房产和地产的合称。房产与地产分别是房屋和土地的财产形态，由于房屋和土地物质形态的一体性以及房产与地产内在价值的整体性，故可以合称为房地产。 房地产的 特征: （1）一是不可移动性 （2）二是特定性 （二）房地产业意义上的房地产 房地产意义上的房地产，是指依法可以作为房地产开发经营对象的房产和地产，简称为房地产业中的房地产或房地产市场中的房地产。这在目前仅限于已经依法取得国有土地使用权的土地上开发经营的房地产，以及经过公有住房改革依法取得产权的房地产等。 （三）我国城市房地产的含义 我们认为，城市房地产的含义应当从房地产的产业管理的角度来理解。凡是房地产业依法开发经营的房地产，都属于城市房地产，包括城市规划区内利用国有土地进行开发经营的房地产，也包括尚未纳入一定时期的城市规划区内、但依法进行开发经营的其他房地产。 二、城市房地产管理 （一）城市房地产管理的概念、目的及手段 城市房地产管理，是指国家经济管理机关依法对城市房地产的开发经营活动进行的管理的总称。所谓依法管理也就是法制化管理。城市法制化管理的是维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。 管理运用的手段主要是国家产业政策和公共政策，这些政策的运用可分两种情形：（1）政策的内容已经体现在法律规定当中，国家经济管理机关执行房地产管理法，这就运用、贯彻了政策。（2）政策的内容没有直接规定在法律中，法律只是为政策运用规定了框架、方式等，那么，应当在法律允许的范围内采取政策措施以贯彻相关政策。 （二）我国房地产管理体制 房地产管理体制，是指房地产管理法规定的房地产管理规则的制定者和执行者通过机构设置、分工及管理权限划分而形成的房地产监督管理权力体系。包括三个方面的核心内容：（1）谁有权制定房地产管理规则；（2）房地产管理机构如何设置；（3）所设置的机构如何分工和划分权限。 三、城市房地产管理法 城市房地产管理法，是调整在国家管理房地产开发经营过程中发生的经济关系的法律规范的总称。 第二节 城市房地产的开发及其用地管理 一、房地产开发的概念和管理原则 （一）房地产开发的概念与种类 1．房地产开发的概念 《城市房地产管理法》第2条规定：“本法所称的房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用杈的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。” 2.房地产开发的种类 （1）根据开发标的是否未经开发，房地产开发可以分为开发和再开发。 （2）根据开发规模的大小分为成片开发、小区开发及单项开发。 （3）根据房地产开发产品的用途，可以分为住宅、商业、商住、工业、交通等开发类别。 （4）根据开发投资主体妁构成，可以分为合作开发、合资开发和独资开发等。 （二）房地产开发管理应当贯彻的原则 1.严格执行城市规划的原则 2．坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则 3．坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则 二、房地产开发企业的设立与资质管理 （一）房地产开发企业的概念、设立的条件和程序 1.房地产开发企业的概念 房地产开发企业，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。在实际运作上，房地产企业在开发房产或者地产的过程中，一般不直接承担房地的生产建设性工作，但须负责完成房地产开发全过程的专业技术性劳务工作。。 2.设立的条件和程序 设立条件:（1）有100万以上的注册资本；（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证的专职会计人员。 设立程序 （1）办理工商企业的登记程序。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记迸行审查时，应当听丨取同级房地产开发主管部门的意见。 （2）向房地产主管部门备案。 （3）申请获取资质等级的核定。 （二）房地产开发企业资质管理制度的基本内容 1.房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。 2.房地产开发企业按资质条件划分为4个等级（一级、二级、三级、四级），各等级企业的资质标淮均有严格规定并与其开发能力相适应。资质标准的主要内容包括：注册资本和自有流动资金的数额、专业技术人员的数量和相应的职称要求，从事房地产开发的实绩等