石河子大学水利建筑工程学院房地产开发与投资分析课件第四章 城市房屋拆迁.ppt

1.掌握城市房屋拆迁的工作程序； 2.熟悉城市房屋拆迁补偿与安置； 3.熟悉城市房屋拆迁工作中应注意的问题。 4.1 城市房屋拆迁工作程序 4.2 城市房屋拆迁补偿与安置 4.3 城市房屋拆迁工作中应注意的问题 1.简述城市房屋拆迁的涵义和意义？ 2.房屋拆迁工作是在房地产开发程序中的哪一个阶段开始的？ 3.开发企业如何取得拆迁许可？ 4.简述房屋拆迁补偿的对象和形式？ 5.当拆迁人与被拆迁人不能就拆迁补偿与安置达成一致意见时，应依何种程序进行处理？ 6.在房屋拆迁补偿与安置工作中，发生主要的费用有哪些？ 1.简述城市房屋拆迁的涵义和意义？ 2.简述房屋拆迁补偿的对象和形式？ 3.当拆迁人与被拆迁人不能就拆迁补偿与安置达成一致意见时，应依何种程序进行处理？ * * 第4章 城市房屋拆迁 本章学习要求 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房屋拆迁工作是开发前期工作中的重要一环，其成效关系到开发项目能否按计划进行，能否取得预期收益。 房屋拆迁，是指拆除用地范围内的原有建筑物，清理地上、地下障碍物，并将原有使用者或生产设施迁至异地或安排在其他地方临时过渡，待有关工程建成后再将其迁回原地安置的一系列工作。 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 拆迁调查摸底 大量拆迁工作；开发项目经评估能满足期望；拆迁机构的选择。 制定拆迁计划和拆迁方案 应制定内容完善的调查表格；结合开发经营计划，制定拆迁计划和拆迁方案。 4.1.1拆迁前期工作 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 书面拆迁申请 取得用地使用权，持项目批准文件，规划主管部门、土地主管部门批准的红线图和用地文件以及拆迁计划与方案，并附上金融机构出具的资金证明（或验资报告） 房屋拆迁许可证 应制定内容完善的调查表格；结合开发经营计划，制定拆迁计划和拆迁方案。 4.1.2 申请核发房屋拆迁许可证 拆迁人拆迁行为的成立，都必须使被拆迁人在正常情况下有可能了解自己已成为拆迁当事人，了解被拆迁人的权利和义务。 4.1.3 组织实施拆迁 组织拆迁动员，发布拆迁公告 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 签订书面协议，明确各自的责任和权利；可公证，也可不公证，但协议必须由拆迁人送拆迁主管部门备案，同时办理产权灭籍手续。 拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议 两种拆房途径； 地盘内房屋拆迁完毕，下一步工作即进行现场的“三通一平”。 拆迁房屋，平整场地 4.2.1 房屋拆迁补偿 房屋拆迁补偿的对象 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房屋拆迁补偿的形式 拆迁人应当对被拆迁房屋的所有人进行补偿 两种形式：货币补偿和实行房屋产权调换 货币补偿形式的计算：市场评估价，等价有偿； 产权调换形式的补偿计算：根据被拆迁房屋的评估和产权调换房屋的市场价格差价来确定的，多退少补。 （1）对公益事业房屋及其附着物的拆迁补偿： 实物形式的补偿和货币形式的补偿。 （2）对非公益事业房屋及其附着物的拆迁补偿： 货币补偿。 房屋拆迁补偿的计算 各类房屋的拆迁补偿 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 4.2.2房屋拆迁安置 房屋拆迁安置的对象 房屋拆迁安置的形式 指被拆迁人或房屋承租人，被拆迁人可以是自然人，也可以是法人或其他机构 一次性安置和临时过渡安置。拆迁安置的形式，拆迁双方应当在拆迁补偿安置协议中予以明确。 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房屋拆迁安置的地点 房屋拆迁安置的标准 原地：安置地点在原拆除房屋用地范围内 易地：安置房屋所在地区位不在同一等级别内，且安置地区劣于原拆除区位 拆迁非住宅房屋的安置 拆迁住宅房屋的安置 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 4.3.1 在拆迁工作中应注意的几个问题 拆迁工作人员的培训和上岗资格 须严谨、认真、礼貌，以解释政策为主 对被拆迁人的要求合理处理，仲裁或变通 拆迁特殊建筑物时应慎重 房 地 产 开 发 与 投 资 分 析 FANGDICHAN KAIFA