2018-深圳各区商圈情况及各大商业中心案例研究.pptVIP

深圳市龙岗商圈代表项目概况——龙岗 城市商圈发展研究 深圳市商圈研究 体量 平方米（） 定位 龙岗区首家大型综合型购物中心，年轻时尚家庭型购物中心 品牌列举 山姆会员商店、、海底捞、欧时力、博纳影院、喜悦真冰溜冰场、周大福、康美人生、反斗乐园、、星巴克、必胜客、面包新语等 开业时间 年月日 消费群 龙岗中心区家庭客群以及年轻群体 出租率 超过 停车位 个 人流量 工作日人流量万人次天；周末及节假日人流量万人次天 项目分析 作为福田的复刻版，整体定位延续了系列的年轻定位，零售占比大，也是龙岗区非常受欢迎的项目；项目目前也在陆续的做招商品牌调整，但因为地理位置的局限性，更多优质品牌进驻较为困难； 深圳市宝安商圈 城市商圈发展研究 商圈名称 商圈项目 宝安商圈 海雅缤纷城 合正汇一城 沙井京基百纳 西荟城购物广场 同泰时代广场（年月开业） 宝安益田假日天地（年月开业） 壹方城（年月开业） 随着深圳城市发展的西移，以宝安的新安、西乡、沙井等片区为主的“宝安商圈”逐步兴起，而较偏远的福永和松岗也引入一些知名商业体，成为宝安商圈发展的新亮点。自年起，海雅缤纷城、合正汇一城、沙井京基百纳、西荟城购物广场个购物中心接连开业，一下填补了宝安大型购物中心的空白。特别是后两个购物中心在沙井的入驻，进一步证明了深圳商业西移的新动力。海雅缤纷城商业面积达万平方米，规模超过万象城，成为深圳目前已开业商业面积最大的城市综合体。除了引进旗下的百货品牌海雅百货、 精品超市、海雅大剧院外，还花心思引进了深圳首家万达影城。沙井京基百纳是沙井地区的首个购物中心，体量达万平方米，引进了近个品牌商家。餐饮、休闲娱乐等业态在沙井京基百纳占比超过。而在福永街道，华润万家、国际家具村已入驻，餐饮、汽车、零售及城市综合体等各类商圈在福永悄然崛起，如同泰总部园区的在建将让福永告别“无商圈时代”。四大大型购物中心整体提升了宝安商业场所的便民和服务水平，也一改过去宝安“只有社区商业”的现象，有了高档次的消费场所和龙头性的商业中心。 1 沙井片区 2 3 4 新安片区 西乡片区 深圳市商圈研究 深圳市宝安商圈代表项目概况——海雅缤纷城 城市商圈发展研究 深圳市商圈研究 体量 平方米（） 定位 集购物、休闲、娱乐、文化、社交于一体的中高端一站式体验购物中心 品牌列举 万达影城、 精品超市、反斗乐园、英孚教育、瑞尔健身、海雅大剧院、、 、腕表、 、、、、、、é é、胡桃里、喜茶、大牛先生、绿茶、云海肴云南菜等 开业时间 年月日 消费群 宝安区家庭群体以及年轻白领 出租率 超过 停车位 个 销售额 年销售额为亿元，年销售额为亿元 租金水平 零售类租金范围为元㎡月；餐饮类租金范围为元㎡月； 人流量 工作日人流量万人次天；周末及节假日人流量万人次天 项目分析 海雅缤纷城代表了宝安商圈最高的商业档次。项目位于宝安的金融、商务和商业核心，周边大量商务人群，各大银行的办公楼和腾讯深圳总部都在附近，消费力非常强。从开业至今，经过不断的招商调整和后期运营，引入了、、é é等国际知名化妆品牌及、 等轻奢品牌，项目一层“轻奢国际美妆”的氛围基本形成，实现连续三年销售增长超，再经过未来年的调整提升，将成为一个以国际轻奢为引领的一站式购物中心。 深圳商圈分析小结 城市商圈发展研究 深圳商圈分析小结 项目名称销售额 年较年同比增长率 万象城 海岸城 益田假日广场 海雅缤纷城 华强茂业天地 金光华广场 福田 单位（亿元） 总结—— 城市中心“一路向西”、多中心边缘化发展：深圳目前是由福田罗湖和新规划的前海组成双中心格局。未来走势是多中心格局，目前有罗湖、福田、前海中心，将来还会有龙华、龙岗中心等。 深圳商圈发展趋势：有罗湖向前海中心，老商圈旧改升级。伴随城市发展进程，目前深圳主要市级、超区域级商圈为东门、人民南、蔡屋围、华强北、福田中心区及南山中心区，沿深南大道带状分布；此外，华侨城、宝安、龙岗等商圈已逐步发育成熟，商业影响力逐步提升。除龙岗中心区商圈外，深圳各大商圈均由东至西主要沿深南大道呈带状分布。 深圳商圈主要零售项目经营数据对比：受到近年来实体零售市场，尤其是高端奢侈品零售下滑的影响，传统以高端零售业态为主的万象城及金光华广场的增长相对缓慢。与之相较，以年轻消费者为目标客户的中端定位商场如海岸城、 以及益田假日广场在近三年来均保持着双位数的高速增长。 启示—— 定位、业态及功能需要差异化互补：未来深圳的商业竞争，将不再是单个项目之间的竞争，而是商圈与商圈之间的竞争，商圈内的各商业项目须实现定位、业态及功能的良性互补，方能在激烈的商业市场竞争中寻求突破； 客群定位应有辐射功能：本项目位于福田八卦岭片区，未来有大量办公商务需求，商业的发展需立足未来片区的发展特性和商业需求；以迎合八卦岭片区乃至