20XX年某大道地块前期策划思考讲义.ppt

望云株洲大道地块前期策划思考;写在前面; 2012年年末最后一次土地出售中在众多竞争对手中，以1138元/㎡的楼面价（净用地）拿下此地块，足见望云集团寄望之重。 ;背景：望云进入株洲市的首个地产开发项目;希望与开发商达成共识： 本案开发基调应该是：以全新模式+全新住宅产品为主;项目本体分析;地块初判：天元区次核心区域，环境好，发展潜力大;地块初判：;地块初判：地块规模小，楼面价高，挑战区域市场;此次报告要沟通的问题;项目本体分析;区域发展机遇：承接神农城发展轴线，处于运动生活区与都市生活区临界面;;经济指标：总建面约15万㎡，地块方正，具备较大操作空间;宗地四至：;;交通分析：地块通达性极高，是连接栗雨湖板块与长江广场板块的咽喉之处，15分钟畅达全城繁华，更是去往湘潭必经之路;景观分析：东向部分高层能看到体育中心及其园林，北向观江面被大江官邸阻隔，几无自然景观。;地块小结：优劣势分析;配套：丰富，商业配套、市政配套一应俱全。 景观资源：无内在自然景观，景观面缺乏。 容积率：容积率偏高，影响居住品质 地段：体育新城黄金十字路口。 通达性：15分钟畅达全城。 商业体量：体量较大，发展有挑战性，同时也是机会点。;项目本体分析;天元区竞争分析;尚格名城 ;从产品价格看：大盘集结，多以小高、高层物业为主；产品面积跨度大，销售