房地产定价依据.docVIP

1、定价依据： 均价=市场基价+自然增长幅度+营销包装溢价 ● 从市场分析发现：城北板块市场同类物业产品均价在5600元/平方米左右﹙都市欧情、东方前程高层房源均已售罄，当初销售价格在3000——4000元之间﹚，本项目依托金宇房产品牌影响力并通过营销包装，达到一个高品质的高形象，实现在价格上也来拉开差距； ● 城北板块作为成熟的高档物业集聚群价格涨幅速度较快； ● 通过对本案的营销包装，非常规的营销推广战术，实现80-100元的溢价。 2、定价原则： 低开高走 ● 略低的开盘价格销售，有利于分抢竞争项目客户。为项目积聚人气为前期热销打下基础，为后期涨价留足空间； ● 便于资金的快速回笼，日后价格的控制。 ● 后期涨价给前期购房者以信心，进一步形成人气，刺激后期客户购买欲望。 3、价格走势： 小涨幅、高频率 本项目采取低开高走价格策略，前期价格控制一定要得力，如果单价升幅过大，升幅节奏过快，都可对后续到来的客户造成一定的阻挡从而造成销售呆滞的局面。掌握好调价的频率和调价的幅度是控制好价格走势的关键。小幅度递增每次涨幅在2%—4%之间，调价频率要快。 增加开盘的人气和成交率，制造旺销局面。首批推出单元的部分房源在项目中处于中下位置，故入市开盘价格不宜过高，后期产品位置较好，以性价比为推售手段。根据市场竞争结合销售状况，实施竞争性价定价策略，面对激烈竞争时凭借优势制胜市场。 4、价格执行： 充分考虑市场价格走势；周边楼盘竞争状况；项目排屋和别墅的销售价格；现行政策等众多因素。建议将项目高层开盘房源均价定为5680元；附房的均价在3800／平方米，车位租赁价格待定。从聚集人气考虑，同时均衡产品要素，并给出一定的优惠，在开盘后在小幅上调。 5、项目销售目标 从市场整体情况来看，下半年新开发项目较多，新房源供量较大。且受加息和限购令等众多因素影响，销售形式较为严峻，必须制定合理科学的销售推售体系。项目要在激烈的竞争环境中凭借项目自身优势树立区域内优质楼盘的形象、迅速占领市场，以100%的销售为最大目标，力争取得最大的社会效益和经济效益。 6、项目户型统计 X1户型二房二厅34套；X2户型三房二厅34套；X3户型二房二厅134套； X4户型三房二厅33套；X5户型三房二厅68套；X6户型三房二厅33套；X7、X8户型空中叠加34套。﹝具体比例如下﹞： 户型 面积 结构 套数 占比 X1 78.88㎡ 二房二厅 34 9.1％ X2 110.67㎡ 三房二厅 34 9.1％ X3 87.34㎡ 二房二厅 134 36.2％ X4 120.85㎡ 三房二厅 33 9％ X5 105.04㎡ 三房二厅 68 18.3％ X6 128.83㎡ 三房二厅 33 9％ X7-X8 218.37㎡ 空中叠加 34 9.1％