第三章章节房地产产权跟制度11物业资料.pptVIP

第三章 房地产产权与制度;第一节 房地产产权 一、基本理论 产权是指广义的财产权，或者说就是凭借财产所获得的各种权利的总和。 实质是人与物的关系基础上的人与人的关系。 产权分类： （1）物权：是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。（《物权法》2007.10.1施行） （2）债权：依据合同或法律的规定而产生的权利义务关系。 如：买卖、服务、租赁 （3）知识产权：人身权和财产权的统一体，是人们对其在科技、文化等领域里创造的精神财富所享有的权利。 ;物权的特征 （1）物权是支配权。物权是权利人直接支配的权利，既物权人可以依自己的意志就标的物直接行使权利。 （2）物权是绝对权。物权的权利人是特定的，义务人是不特定的，且义务内容是不作为，即只要不侵犯物权人行使权利就履行义务，所以??权是一种绝对权。 （3）物权的突出的法律特征是具有追及效力和优先权（物权优于债权） ?（4）物权的客体是物。 （5）物权具有排他性。首先，物权的权利人可以对抗一切不特定的人，所以物权是一种对世权；其次，同一物上不许有内容不相容的物权并存;物权与债权的区别： 1．物权是绝对权或对世权，而债权是相对权或对人权 债权只能在特定当事人之间发生效力； 2．物权是支配权，而债权是请求权； 3．物权是独占性的和排他性的权利，而债权不具有排他性； 4．物权是优先权 5．物权包括追及权 6．物权是公开化的权利，而债权具有非公开性； 7．物权的设立采用法定主义，而债权的设立采用合同自由原则。;产权与所有权 所有权的特性： 1、所有权是对于标的物全面支配的物权(全面性) 2、所有权是具有弹力性的物权(弹力性) 3、所有权是永久支配标的物的物权(永久性) 两者的区别： 1.着眼点不同。所有权强调的是财产的归属问题，产权强调的是交易中所必须遵循的规则，是解决所有权如何实现的问题。 2.运用的领域不同。产权客体的范围要较所有权更为广泛。 3.所有权是一元的，依法确定的产权则是多元的;（一）房地产产权的基本内容 1.房地产经济关系的法律表现 2.以房地产财产为客体的各种权利总和 3.可分割、可复合 4.可交易 5.要有法律界定、规范、确认和保障 6.要人格化，界定要清晰;（二）土地产权 1.土地所有权 占有权、使用权、收益权 处分权：最核心，最重要的权能。 权利集束 2.土地占有权 3.土地使用权 4.土地收益权 5.土地处分权：出售、出租、赠与、抵押。 6.土地开发权 土地发展权 ;7.地役权：是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。 为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。 地役权不能独立存在 ；可无偿，可有偿。 （1）法定地役权：法律规定的义务 我国《物权法》将法定地役权划归相邻关系 ???不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 ; ①不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。 ②不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。 ③不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。 ④建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。;（2）契约地役权 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。《物权法》 8.地上权 又称“借地权”，是指以在他人土地上有建筑物或其他工作物（不包括农桑）为目的而使用他人土地的权利。 9.通行权 10.土地重分权 11.土地赠与权 12.土地继承权 13.土地售卖权 14.土地租赁权（在我国租赁期限不得超过20年，超过部分无效）;15.土地抵押权 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 （《物权法》） 债务人、抵押人，抵押权人， 特征 （1）房屋所有权连同该房屋占用范围的土地使用权同时抵押。单纯以土地使用权为抵押的，则土地一定要来源于出让。 （2）不转移对抵押财产的占有 （3）抵押合同属于要式合同 书面合同 抵押权自登记时设立。 债权债务的主合同失效，抵押这一从合同也自然失效。 ;16.土地典权 出典人（债务人） 承典人（债权人） 17.土地留置权 18.他项权 是我国特有的概念，是指在土地使用权和房地产所有权基础上，创设的针对他人不动产的权利，如典权、地役权、抵押权等。 ;（三）房屋产权 1