20XX年石家庄旧城改造项目策划报告.ppt

石家庄城市综合体项目策划报告;一、项目条件分析 二、项目定位 三、住宅价值挖掘 四、商业律动 五、营销初探;;该地块为塔冢村，距石家庄中山路4公里，槐安路1.5公里，属于城市副中心区。;道路交通：紧邻体育大街、南二环，并且与槐安路近在咫尺，向西、向北、向东三个方向都是直接进入城市的交通主动脉，可以轻松到达市区任何一个区位。快速便捷的交通网络四通八达。 轨道交通：规划中的4、5号线在项目附近设有车站，增加生活便利性的同时提升本案附加值。 水上交通：三环水系工程的建设使民心河水系得以改善，即使环境价值提升也使以船只为载体的水上生态、休闲成为可能。;商业：周边怀特商圈、万达商圈距本项目均在2公里辐射范围之内，连同本案即将建成的商业配套，为业主提供了便利的购物环境。 教育：附近为43中、8中、师大附中附小等，连同规划中的大学城，名校环绕，不仅大大提升了居民受教育的水平和方便性，更在很大程度上为居民提供了一个文化氛围浓郁的生活境界。 医疗：石家庄慈济医院、第五医院、燕赵医院、食管肿瘤医院及众多医疗机构分布在项目周围，为业主提供了便利的医疗服务设施。 其它：规划中的火车站南迁成为促进区域发展的强大推动力。;公园、绿带、水系环绕，景观资源丰富，环境价值优越 项目北侧的富强公园、东侧贯穿南北的百米绿化带以及环绕项目蜿蜒流过的民心河，连同附近的世纪公园、政府着力打造的环城绿带为项目提供了生态宜居的生活环境。;项目地块条件分析;;保障房政策 6月9日—市政府 《石家庄市廉租住房保障和管理办法》;解读对市场的影响; 《石家庄市住房保障“十二五”规划》指出， “十二五”期间，中心城区内规划新建保障性住房14.48万套。其中，新建廉租住房16924套、经济适用住房2500套、公共租赁住房41306套、限价商品住房20000套，改造危陋住宅区40070套，城中村改造24000套。;宏观政策加速房地产转型； 市场多元化、精细化趋势明显； 限购、限贷政策对市场影响有限。 ;石家庄房地产市场分析;石家庄在售项目分布;石家庄2011房地产土地市场放量;——2010年7月份楼价中国???价排行榜中，石家庄未进入前50，而2011年1月份统计显示，石家庄以6226的均价跃居第39位，从去年7月份到今年5月份增长率约为21%。 ——2010年商品住宅均价首破五千，2011年在限购政策、限价政策的执行下，房价依然呈现上升态势。;2010-2011年5月楼市供需情况;石家庄未来房地产市场供应项目情况（不含本项目）;房地产市场产品细化分级;有新品，少精品;迎合市场需求;;;;户型;;2011年第一季度石家庄楼市市场调查（以下数据由石家庄搜狐焦点网提供）;超过六成受访者表示计划在2011年购房;市场需求主体基本稳定 楼盘品质亟待拉开层次;整体市场现状对本案的借鉴意义;;综合体定位;典型综合体项目分析比较;综合体物业发展的取舍;公寓市场在刚性需求及大学城的支撑下将成为该商业区的热销产品； 本案商业四栋高层底部为五层的商业裙房，建议建筑形式统一采用框架网支结构以控制开发成本，同时便于公寓、写字楼的转换； 鉴于区域市场供需条件及有效规避风险，初步建议全部建设为公寓。通过未来对市场的持续监控，适时调整规划方案。;定位原则;新城市综合体——城市尚品;住宅部分定位;富强公园;;;住宅部分物业发展建议体系;生态、时尚、宜居的“一生之城”;景观环绕、交通便利、商业、教育、医疗等完善配套构成“一生之城”的基础； 低总价、高配置的精致小户型为时尚青年族提供“爱”的港湾； 都市花园社区为改善型客群提供健康、生态、宜居的景致生活； 都市理性豪宅倡导作为高端客群终极置业目标，提供尊享一生的、景观园林环抱下的高品质静谧生活。;;户型面积设计要点——整体户型紧凑化、与市场需求吻合，适度创新，突破市场原有体系。;附：竞品主力户型情况;一生之城住宅部分户型详细划分建议;注：★为标准配置，☆为选择性配置;;项目客群来源;理性豪宅篇 普宅篇 公寓篇;理性豪宅 ——产品定位及客群定位;高端典型楼盘优劣分析;舒适?精致?高档宜居社区;理性豪宅价值挖掘 ——产品规划建议;特性B——探寻客户深层渴望，用需求定义细节;限制面积——针对不同客群局部放大特定功能 灵活扩展——用半居、飘窗增加户型灵活性 别墅元素——地下室、花园入户、阳台露台 公共空间——小大堂、景观渗透、电梯厅赠送; 基于上述定位，本项目的核心思路是在相对高容积率、相对紧凑户型条件下，以精细化设计达到产品舒适性以及高档居住价值感的体现，因此导出本项目的产品定位原则：; A地块作为豪宅区，在充分考虑到景观价值以及自身价值的前提下，建议保持原规划层数（33层），但取消原规划8号楼，降低用地建筑密度，增大楼间距，以实现自身价值最大化。 在保证容积率