住宅小区物业管理方案(20190512160527).docVIP

XX居住小区物业管理方案 目 录 一、项目概况 二、物业管理内容 三、物业管理模式 四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算 六、业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标 一、项目概况 地理位置 该项目位于 sh 区与 jz 区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 项目主要经济指标 项 目 计量单位 数 值 居住区规划总用地 Hm 2 13.23 居住区用地 Hm 2 9.87 ①住宅用地 Hm 2 6.89 ②公建用地 Hm2 1.31 ③道路用地 Hm 2 1.24 ④公共绿地 Hm 2 0.42 其它用地 Hm 2 3.36 居住户数 户 1292 居住人数 人 4134 户均人数 人/ 户 3.2 总建筑面积 万m2 19.11 居住区用地内建筑总面积 万 m 2 16.23 ①住宅建筑面积 万 m 2 14.87 ②公建面积 万m2 1.46 大卖场总建筑面积 万 m 2 2.88 项 目 计量单位 数 值 ①大卖场面积 万 m 2 1.17 ②扩建面积（三层） 万m2 0.96 ③公建面积 万 m 2 0.75 地下车库及人防 万 m 2 0.28 底层架空面积 万 m 2 1.25 住宅平均层数 层 7.5 人口毛密度 人/hm2 411.1 住宅建筑配套密度（毛） 套/hm 2 128.5 住宅建筑配套密度（净） 套/hm 2 184.0 住宅建筑面积毛密度 万 m2/ hm 2 1.496 住宅建筑面积净密度 万 m 2/ hm 2 2.144 容积率 万 m 2/ hm 2 1.64 停车率 % 50.0 停车位 辆 634 地面停车率 % 8.7 地面停车位 辆 110 住宅建筑净密度 % 28.5 建筑密度 % 25.6 绿地率 % 40.2 二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据， 寓管理与服务之中， 建立社区服务体系。 为住户提供全方位管理， 服务项目呈现多元化、 全方位态势， 总体归纳为 “六项 管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、 绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托 性特约服务（非合同零星服务） 和经营性多种服务 （全方位、多层次的综合服务） 。 1、房屋及设施设备管理 建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门 厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性 管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划， 执行房屋修缮标准、 有关工程施工技术规范、 健全档案记录、 保持房屋正常的使 用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、 季节变化、住户对象等采取日常修缮服务， 季节修缮服务、 重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、 因时制宜、 因房制宜、 因户制宜， 根据住户的不同需求和 所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 共用设施、设备的管理 范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、 水泵房。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成， 进行统一管理， 对于 不同的设施、 设备进行不同的维修管理， 执行相应的工作质量标准， 建立设施设 备管理帐册和重要设备的技术档案， 落实定期检查、 维修、 保养制度各种运行记 录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。 根据共用设施和附属建筑、 构筑物的类别不同， 指定并落实巡查制度、 维修保养 制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车 库、制定专业管理方案并实施。 通过有序的工作使其达到功能正常、 畅通、达标， 基本完好。 智能化设施设备 范围包括： 楼宇对讲系统、 用户宽带数据网系统、 室内红外线报警系统， 周界红 外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。 根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合 jt 智能系统、操作 性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。 做好智能系统设备的档案管理、 智能系统的运行管理、 系统的维护保养管理、 设备维护保养工作质量的检查及设 备维修管理， 并以科技为先导、 智能指挥中心统一指挥、全方位服务， 充分利用 现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。 2、环境卫生管理 在 jt 我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环 境卫生维护、