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保利中央公园专题研究 2016-06-10 目录 项目基础信息 三水保利中央公园基础信息 占地面积 276292㎡ 总建筑面积 701000㎡ 容积率 3.0 绿化率 38% 开工时间 2013-08-01 物业管理费 1.95 装修情况 毛坯 开发周期 总共三期，目前为二期 车位比 1:0.67 总体规划布局 文化三馆 三水新城学校 文化创意产业园 文化配套 开发情况:项目住宅共分三期开发,一期售罄，二期在售，三期待建 梯户比：2梯4户、2梯3户 建筑层高：18-33层 园林：新典雅风格;以本土树种为主要乔木景观 自身配套： 5万方风情商业街 露天大型泳池 国际双语幼儿园 住宅规划布局 二期 一期 三期 总栋数：23 总户数:2034 户型：88-172㎡ 推售时间：2014.04-2015.08 去化率：97% 去化周期：16个月 去化速度：约125套/月 一期推售情况 二期推售情况 总栋数：35栋 总户数:3200 推售时间：2015.09~ 已推：1065 去化率：84% 去化速度：约100套/月 未来预测：2016年将继续推出5-8栋、21-22栋(9-11栋待2017年） 02 销情回顾篇 2014 2015 2016 开盘以远低于市场预期的5500起入市，引爆市场 后期价格以小幅度稳定上升 二期较一期均价实现300元/㎡升幅 月均去化103套，年均1200套！ 总销售金额已超20亿元 量价分析 采取保利惯用的低开高走手法 开盘两年保持亮眼的去化速度 开盘劲销5亿 量价分析 汇信华府 7200 时代城 7000 博雅滨江 7000 恒福新里程 8400 联动前维持市场上的偏高价，但实际89㎡产品仍有一定竞争力 联动后价格有一定上涨，但是升幅与周边项目相对较小，价格已然一大优势 联动前 联动后 80-90㎡核心户型市场价格对比 价格存在较强竞争力 推货节奏 维持高频率的推新速度，保障市场热度 除部分大户型楼王采取收筹外，其余楼栋基本采取自然销售方式 小步快跑的推货节奏 客源分析 三水区域多个项目启动联动后，保利中央公园有效吸引其联动外溢客户，广州客户比例达25%。 广州外溢客户 片区联动前 片区联动后 货源分析 首置、改善并重，最大力度网罗客群 89㎡刚需户型最受欢迎 适销的产品组成 稳定亮眼的去化速度，价格稳定微涨 片区竞品联动齐涨后价格拥有竞争优势，刚需户型尤甚 采取小步快跑的推货方式，维持较高的市场热度 片区联动后，广州客户成为客源重要组成部分 适销的货源组成有效促进了去化 小结 推广线 推广主画面节选 画面调性 简洁 色彩对比 较强冲击力 推广诉求： 保利品牌 荷花世界资源 新城未来利好 产品信息 形象定位：百万方/新城/品牌/公园/大盘——为改变三水而来 推广 渠道线 拓展 活动线 开盘以大手笔新鲜感活动引爆市场：选取国宝展及三文鱼品尝，保证吸引力的同时也体现了品牌实力; 后期以暖场为主：持销期营销费用控制较严，基本以现场暖场为主，主题集中为亲子、运动类，市场影响力相对较小. 销售中心 以大型沙盘详尽有效地展示新城规划，增强客户信心 园林 二期园林示范区全新开放，丰富的小品提升园林整体氛围 样板房通道 利用独立通道、高围挡将工地隔绝于客户视线之外；使用壁画、浮雕字装饰有效提升通道质感; 展示线 亮点 现场接待体验（以真实客户身份） 销售： 接待口径针对性地围绕新城规划利好+保利品牌输出，对未来规划看重或是品牌追随者有较强吸引力 现场水吧客服： 根据现场需要高频率补充茶水/咨询需要，提升客户满意度及尊崇感 样板房客服： 主动对来访客户进行讲解，提示户型主要卖点 安保人员： 较高的接待标准，客户出入行注目礼 现场体验线 现金牛——89㎡2+1房 标准三房布局，动静分区 带主套设计 得房率83% 客房开间3.8m 主卧开间3.6m 多功能房 3.8M 3.6M 产品线 持平或超越主流竞品刚需户型 多功能房 4.2M 3.7M 产品线 明星产品——140㎡4+1房 动静分区、南北对流 4+1设计，满足更多需求 得房率81% 客房开间4.2m 主卧开间3.7m 景观阳台朝北 推广形象定位清晰，直指要害 线上推广渠道持续稳定，覆盖面充足 后期现场活动以暖场为主，影响力一般 现场展示面规整，体验良好 现场接待体验优秀 户型产品优秀，满足市场需求 小结 一、先发优势：三水新城驱动力，保利品牌影响力 三水新城规划：从保利拿地到开发，与政府合力不间断地炒作区域未来价值 保利品牌：对于保利此类大型开发商的品牌情结，镇街客户尤甚，随众性追捧 地段优势：地块所处西南与北部镇街交汇处，相比北江片区更接近乐平、大塘芦苞等主要镇街。利于吸纳外区客户，保障客源 二、价格策略：高报低开、低开高走、市场突围 高报低开：开盘前释放价格640