黄埔综合商业项目投资分析报告书.ppt

地块面积：5917m2 容 积 率：12 总建面积：71008m2 其中：办公62008m2 商业9000m2 建筑高度：150m 车 位：400 覆 盖 率：50% 总 层 数：35层 生态写字楼参考案例——津滨腾越大厦 项目对生态写字楼概念的主要阐述：空中花园 津 滨 腾 越 大厦 此项目生态点： 1、采光面广（保证每个单元两面或以上采光） 2、自然空气对流 3、空中花园 4、明厕、明电梯走廊 5、节能，环保建材 生态写字楼参考案例——深圳城市大厦 四方型核心筒，采光面单一 圆型核心筒，采光面增加 圆型错开核心筒，采光面充分 空中花园 公共大堂——拔高形象 大厦大堂作为第一个形象展示窗口，也是各种人流交汇的关键区域，大堂的室内设计既要体现总部的气派，更要能直观地表达整座大厦的流线动向，为各个分区需要作充分的硬件准备。 挑空大堂，各显特色 公寓、写字楼、酒店大堂要分离 大堂挑空两层 写字楼大堂以简洁、明亮为主 酒店大堂设置服务台、行李存放处等；准四星追求豪华、高雅、奢华；经济型等方便快捷设施，但不失高档、 尊贵。 公寓大堂要有亲切、温馨、活泼 物业管理服务——商务公寓的重点 由于地理位置不具优势，在成本与售价综合权衡下，硬件上亦难以做出较大优势，所以须以软件方面突出卖点。公寓和写字楼的概念都必须突出服务质量，建议挂靠知名的商业物业管理公司，借助其品牌效应，以提高档次形象，实现快速销售。 日常物业管理的工作内容与工作重点主要包括几个方面： 商务中心的服务与管理 前台服务 设施设备管理 保安与消防管理 清洁卫生管理 灯光照明——突出项目位置 夜景照明是建筑外立面清洗，粉饰工程的组成部分，应加以考虑，否则费时、费力，对清洗、粉饰，对照明都不利。清洗、粉饰一新的建筑物在夜景灯光的照射下将变得更加亮丽和壮观。因此建筑物外立面的颜色应考虑晚上灯光照射后的效果。总的说是大面积基色的彩度不能太高，否则灯光一照，不仅刺眼，而且照明效果不好。对公寓、写字楼而言，外立面颜色色调数要少，彩度低，明度高，体现简洁庄重的建筑风格。在夜景照明设计中，建筑主立面或需要特别表现的部位的照度应该设计得高一些，而次要部位的设计照度应该低一些，以达到分清主次、突出主题的目的。写字楼的夜景照明也应该与商业部分广告位灯光协调，不能相互抵触。可参考右图： 节能环保＆ 开启扇 开启扇的运用成为绿色办公的重要标志，自然的空气流入，减少对空调和电源采光的依赖，减少能耗。 节能环保＆ 新风子系统 低速送风，无噪音、无气流感、无扬尘； 楼顶设置冷/热能量回收装置，回收排出室外的冷/热能 量； 送风系统中有引进负离子和氧吧等功能，使员工的办公健 康环境始终处于“保鲜”状态； 降低/升高引入的新风温度，节省新风预冷/热成本。 节能环保＆ 空调平衡阀 动态均衡制冷，节省空调系统制冷成本； 多用于分体空调制冷系统； VRV型整体空调体系新技术运用。 现在的标杆写字楼普遍运用中央空调系统，但从本项目运营成本角度考虑，公共部分使用中央空调，分户使用分体空调较好。 会所功能分布建议 全天候室内恒温游泳池 （可建议四星酒店自行投入） 健身器材 ，装备精良的器械房，雪茄室、健身操室，乒乓球，棋牌室、按摩池，桑拿，蒸汽浴，会员活动室。 温泉水疗纤体美容 SPA 特色设施 ②豪华桌球厅 ①酒吧 ③特色餐饮 ④购物场所 特色服务 经济分析 8 各层业态布局及面积配比 项目投资估算表 注：酒店对外转租，不装修；写字楼公共部分装修，室内毛坯交付；裙楼毛坯交付 第1～3年总体经营收入表 单位租金 注：酒店对外转租，不装修；写字楼公共部分装修，室内毛坯交付；裙楼毛坯交付 现金流量表 按承租价15元/㎡，资金成本按银行借款（年利率6%）估算，按项目业态分布及定位，静态回本期需要12.45年，而动态约则需16年。 回本期长主要因为项目体量大，投资成本大。根据市场调研结果表明，目前黄埔区高楼的租金较低。 写字楼需求量不大，大面积的商业物业推出市场在短期内难以消化，且市场潜在竞争风险较大。 黄埔市场可接受的公寓租金价格不高，投资回报极低，且现时经济型酒店众多，竞争大。 谢 谢！ 放映结束 感谢各位观看！ 让我们共同进步 规划思路 从市场供需状况来看，黄埔文冲目前缺乏具备良好形象的都市综合体。但从市场发展来看，区域内新增大量楼盘，将带来有消费的群体，未来将会出现服务社区的综合商业体。因此，本项目规划设计的前瞻性是项目在片区同质化竞争中生存立足并且能够脱颖而出的根本。 根据上文的地块分析和竞争策略，本项目的设计首先必