4房地产评估资料.pptVIP

第六节 房地产评估的剩余法 四、剩余法的操作步骤 (一) 调查被评估对象的基本情况 (二)确定被估房地产最佳的开发利用方式 ( 三 预测房地产售价 ( 四 ) 估算各项成本费用 　　1 . 估算开发建筑成本费用 　　２ . 估算专业费用 　　３ .确定开发建设工期 , 估算预付资本利息 　　4. 估算税金 　　5. 估算开发完成后的房地产租售费用 ( 五) 确定开发商的合理利润 ( 六 ) 估算待估房地产价值 第六节 房地产评估的剩余法 五、剩余法应用举例 有一宗 “ 七通一平 ” 待开发建筑用地 , 面积为 1000 平方米，使用期限为 50 年 , 容积率为 5, 拟开发建设写字楼 , 建设期为 2 年 , 建筑费用 为 3500 元 / 平方米 , 专业费用为建筑费用的 10%, 建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入 , 写字楼建成后拟对外出租 , 租金水平预计 为 2 元 / 平方米·日 , 出租率为 85%, 管理费用为年租金的 2%, 维修费用为建筑费用的 1.5%, 保险费用为建筑费用的 0.2%， 税金为年租金 的 17.5%, 贷款利率为 6%, 房地产综合还原利率为 7%, 开发商要求的利润率为地价和开发成本 ( 建筑费用 + 专业费用 ) 之和的 20%, 试评 估该宗地地价。 (1) 年总收益 =2 × 365X１OOOX5 × 85%=3102500 〈元 ) (2) 年总费用 =3102500 X (2%+17.5%)+3500X5000× (1.5%+0.2%) 　　　　　　=604987.5 十 297500=902487.5( 元〉 (3) 年纯收益＝ 3102500-902487.5=2200 012.5( 元 ) (4) 房地产总价 =2200012.5 ÷ 7% × [１-1 ÷ （l+7%）] 　43( 元 ) (5) 测算建筑费及专业费 =3500 × (1 十 10%) × 5000元） (6) 利息 = 地价× [(1+6%) 　-1] 十 1925000OX　 [ １ 十 6%)　-1] 　　　　=0.1236 ×地价 +1155000 (7) 开发商利润 =( 地价 × 20%=0.2X 地价十 3850000 (8) 地价 = 房地产总价一建筑费用一专业费用一利息一利润 430.1236 ×地价 –１155000一 0.2 ×地价 -3850000 　地价 =4496988.84( 元〉 ５０ -2 2 第七节 房地产评估的基准地价修正系数法 第七节 房地产评估的基准地价修正系数法 一、基准地价的含义及作用 二、基准地价修正系数法的基本思路 三、基准地价修正系数法的适用范围 四、基准地价修正系数法的操作步骤 第七节 房地产评估的基准地价修正系数法 基准地价是在某一城市的一定区域范围内 , 根据用途相似、地段相 连、条件相近的原则划分地价区段 , 然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。 基准地价的基本要点 : ①基准地价是一个区域性的平均地价 , 它可以是级别或区段的平均地价 , 也可以 　是路段的平均值 ; ②基准地 价是各类用地的平均地价 , 即用地条件相近的区域中商业用地、住宅用 　地、工业用地的平均地价 ; ③基准地价是单位土地面积的地价 ; ④基 准地价是政府管理某一时期、某 -特定地区的土地使用权的价格。 一、基准地价的含义及作用 基准地价的作用 : ①具有政府公告作用 ; ②宏观调控地价水平的依据 ; ③是国家征收城镇土地税收的依据 ; ④是政府参与土 地有偿使用收益分配的依据 ⑤是进一步评估宗地地价的基础 ; ⑥引 导土地资源在行业部门间的合理配置 DOU DAN X 第七节 房地产评估的基准地价修正系数法 二、基准地价修正系数法的基本思路 利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果 , 按照替代原则 , 将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较 , 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正 , 从而求取被估宗地在估价基准日价格的方法。 适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价 , 即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果。 三、基准地价修正系数法的适用范围 基准地价修正系数法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度 , 因此 , 该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法 , 而作为一种辅助方法。 基准地价修正系数法可在短时间内大批量进行宗地地价评估l, 因此 , 可快速方 便地进行大面积的数量众多的土地价值评估。 第七节 房地产评估的基准地价修正