房地产项目成本管理的五大要点.pdf

房地产项目成本管理的五大要点 房地产市场经历了最初的“野蛮生长期”到现在的“后白银时代”，随着规章 制度的完善， 限售、限价等政策的频繁出台， 房地产市场已经充满了 “火药味”。 激烈的竞争，“大鱼吃小鱼”，专业淘汰粗狂 企业想要不被淘汰，必须夯 实内功，向管理要效益。成本管理，作为企业高质量发展的重要支撑点，不容 忽视。 做事情都要讲究方式方法，成本管理一样需要捋清思路，抓住关键环节。企业 经营需要谁来关注成本？成本管理从哪些方面下手？如何在管理瓶颈上寻求 突破？闲暇之余总结了几条浅知拙见、抛砖引玉。 1 企业决策层，需要重视成本管理 企业决策层的成本态度，是一个公司成本管理的基调 在成本管理类的文章中， 我们经常会看到培养全员成本意识的内容。 我的观点， 必须是公司经营决策层认识到成本管理对企业的重要意义，并加以重视，才能 做好成本管理。 在房地产的开发经营活动中，成本管理部门更多是起到一种驱动作用，而真正 花钱的部门是设计、营销、工程等业务部门。在重大设计方案上或者工程管理 措施上，成本人员提出相关的经济性对比及优化措施建议，但真正的落地则依 靠相关的业务部门。而在这些优化措施的落地过程中，因为各部门的关注重心 不尽相同，所以执行的效果可能就是虎头蛇尾。特别是 在进度、效果、成本上 只要出现冲突，决策层就毫不犹豫地牺牲成本，不做任何平衡，这种状况对整 个成本管理团队的信心影响是非常大的。 只有公司决策层意识到规范的成本管 理的对企业经营的重要性，有效管理为企业带来的良好效益，才能真正带动相 关部门的执行和落实！所以，企业决策层对成本的态度就是一个公司成本管理 的基调。 就拿曾经供职的一家房企来聊聊，老板和集团高管到项目巡查，问得概率最大 的问题就是——项目的成本是多少？利润率是多少？看到现场存在浪费的情 况就会问， 管理人员有没有思考避免浪费的措施？有没有其他更优的实施方案？ 正是集团层面的重视，项目总也不敢怠慢，大家在项目管理过程中凡事就会考 量成本投入是否合理？有没有更节约成本的方案？ 企业管理高层领导对成本 的关注为项目实现预定的经营指标奠定了基础。 2 项目操盘手，需要具备经营思维 关注项目的利润增长、快速回款、企业品牌价值，都属于具备了一定的经营思 维 开发过程中收入和支出是影响经营指标的两个重要行为， 成本管理的终极目标 是要服务企业经营。这里讲的成本管理既不是支出管理，也不是降低成本，增 加收益对于成本管理来讲同样有重要的意义。 大家可能会说啦，“哦！降低成本或销售溢价带来利润增长，这就是我们成本 管理的意义”。其实， 从广义上讲，成本管理的意义不只是利润增长，在高周 转的模式下，快速去化、快速回款除了带来隐形的财务效益还关系到公司的生 死存亡。 抛开成本专业条线，从公司经营层面来讲，如果投入适量的成本能够 大幅提高客户满意度，提升企业品牌价值也是值得的。企业品牌提升带来的效 益是潜在的、长远的，也是企业持续性发展、良性发展的基石。在成本管理工 作中，能关注到利润增长、快速回款、企业品牌价值，都属于具备了一定的经 营思维。 曾经历过一个项目，开盘去化情况非常不好，公司紧急召开了项目分析会，根 据客户调研及内部研判终于找到症结所在：项目地处离市区较远的山区，但周 边风景秀丽、自然资源丰富，属于旅游度假产品。但是，该项目为了控制单套 销售总价而按毛坯定位进行开发。根据开盘后的客户调研意识到，项目地处偏 远山区，客户更多地作为第二、第三住所度假休闲使用，不愿意花大量时间和 精力自己装修，即使有自己装修的想法也因距市区太远、周边材料资源匮乏而 放弃。找出问题症结，最终会议决策实施精