地产调研策略方案.ppt

【针对客户群体的爱好、生活方式及价值观，吸引客群的眼球，进而促进成交！】 产品包装 氛围营造 公关活动 事件营销 渠道营销 注：具体营销活动下阶段汇报 营销思路 项目定价策略 3 价格策略 定价原则 定价策略 基于楼盘所处位置、环境、景观、庭院、采光、户型大小等因素和市场接受程序的分析，制定相应的价目表，确保全盘均匀销售。 销售均价 基于目前群力高层销售均价在11000左右，洋房在13000-15000之间 ，为确保项目正常顺利推广，建议价格低开高走，最终实现均价1.5万/㎡左右。 产品直击客户内心诉求汇总 哈市项目地点最佳，市中心第一观江稀缺豪宅； 哈市观江豪宅3.7米超高挑空、得房率高、三面观景； 每户独立门厅等赠送，面积均在15㎡以上，独立电梯，私属专享； 智能化社区服务，室内智能锅炉、空气净化系统，生态宜居； 五星级酒店式物业服务，专属私人管家，打造哈市豪宅物业最高标准； 成熟性周边配套，国家级湿地公园、远大购物中心等，生态宜居近在咫尺，完美生活一步到位； 谢谢观看 第三部分 项目定位 概述：通过对项目资源的整合，客户来源的分析，以及区域客户的习惯偏好，给出项目相关定位，并以此延伸至推广形象。 整体定位 客户定位 形象定位 推广形象 整体定位 1 整体定位 属性、资源、核心价值 以居住为主导的, 具备智能、生态调节、超高服务等多种功能的资源型高端居住生活区。 住宅是项目的核心利润点, 也是项目的核心产品线 。 大面积的高赠送率，得房率是项目的形象贡献点。 增设高端社区配套，智能化、养生化、服务化，突出本项目高端观江居住社区。 属性定位 项目核心点优势建议 因环境等问题，室外空气质量较差，建议每户配备智能空气净化、水净化及智能的室内小型锅炉系统，增加宜居生态调节系统，突显高端智能社区配备。 项目核心点优势建议 根据本项目现规划户型分析，此豪宅户型产品针对市场较为有所区别，建议如下： 项目核心点优势建议 因本项目户型面积较大，建筑面积区间在241-422㎡，本项目优势在于3.7米层高、高得房率、赠送独立门厅等，为本项目户型优势，但因哈尔滨高端潜在客户市场对于较大户型产品选择要求较高，针对此项目结合市场客户喜欢选择建议如下； 户型建议： 1、建议户型设计落地窗，增加采光度并提升室内观景度，同时设置室内智能锅炉系统，提升哈市冬日落地窗室内温度； 2、建议在原有室内功能分区基础上，提升户型功能性，设置试衣间、书房、洗漱干湿分离、储藏室等； 3、建议着重打造样板间，根据市场客户分析，建议打造简欧风格、现代简约风格，此两种风格符合高端潜在市场客户需求。 项目核心户型建议 豪宅客户非常注重公共空间的尊贵感，建议规划落地窗，大开间，使客厅更明快；（使优势最大化体现） 建议公共空间将客厅与餐厅分离且独立，功能区域明确，有明显的分隔； 豪宅标准的住宅建议，“洗、浴、厕、客”宜分开设置； 户型建议设置更衣间； 项目核心户型建议 如在规划上可以调整户型设计，建议最好重新规划设计户型； 如户型不能改变，建议多找一些知名设计装饰公司参与样板间设计，突出豪宅的优势和实用性，突显豪宅的尊贵性； 销售进度相关的因素：价格、户型、配套、宣传、营销方式等， 结合现阶段销售情况，建议加快销售进度，快速回笼资金，降低企业风险。 项目品鉴 四季上东5号楼户型品鉴，房产证标准建筑面积为277㎡，实际建筑面积测量为327㎡，其中偷取面积为公共楼体，赠送为阳台面积及偷取面积，平均每套共赠送将近30㎡左右。 项目品鉴（四季上东5号楼整平台） 项目核心点优势建议 查阅哈市高端社区，暂无纯正服务管家，建议本项目制订私人管家服务，从根本区别于其他高端社区，从超高服务角度碾压其他哈市高端项目。 客户定位 2 客户定位 潜在客户、确定购买力、来源 客户解析 4S店豪车车主 XXXX等高端洋房、别墅客群 盛宇自身投资客客户积累 自身圈层客源 本地从购置豪车客户，资金实力较强，是哈市本地客，购置本项目潜在客户群体。 XXXXX等市内高端项目潜在客群，其客户中多部分为哈市“金领、钻领”，可圈定此部分为本项目的潜在客群。 XXX在积累XXXX、XXXXX、XXX等高端投资客户群体。 我公司曾参与餐饮、酒店、服装、家具、房产等多个项目，自身周围高端客户群体资源丰富。 市内客 形象定位 3 形象定位 形象、档次、品质 形象定位 定位思路：以高端形象入市，品质服务持续拉升项目档次 后期通过环境、服务提升档次，增加产品附加值，把整体形象拉高。 高端形象入市 细节及服务拉升档次 高端形象 中端形象 低端形象 景观 拥有较好自然景观或大规模的人工景观 自然景观较弱或小规模的主题型人工景观 小规模的人工景观或无景观 配套 自身完善规模化的配套设施 自身较为完善、需依赖周