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思考： 1. 2011年市场形势与市场特殊性 2. 万科浦东最新标杆力作的生生不息 3. 项目价值点合理完美释放，助力销售 2011 胜而后战 摩登价值 摩登宣言 愈行愈摩登 第一篇章 2011 胜而后战 2011年上海楼市预判——惯性扼制强烈反转 二次调控刚满两月，看似低迷的上海楼市开始暗流涌动。在刚过去的11月下半月，闸北、青浦、长宁、杨浦等区再现久违的开盘热销场面。“金九银十”之后，11月并未出现楼市拐点，截止11月底，成交量逼近百万平方米，成交均价更是彻底翻盘，达到了历史高位。 小区域受政策影响的波长过长，受市场惯性影响更大，11月区域市场成交量明显超过市区。 楼市又见量价齐升 区域市场成交量市区 关键点：快速去化，抢占时机 李先生： 私企业主 现住大三房，一直想买别墅，和父母孩子一起住。要买个大品牌，好品质的房子，不管是从外观上还是内在材料上都是最好的，要有升值的潜力，反正要是这个地方最好的。 区域客购房观念基本与前两年的上海市区保持一致 金先生： 白领 首次购房，婚房，三室，市场上一直没有相中满意的。首先是品牌看不上，没有品质保证；另一个原因是毛坯房，自己装修太费钱费时，工作太忙没有时间，出了问题也不好找赔偿。 再改客户，自我实现 首置客户，归属需求 关键点：把握小区域市场购房观念的滞后性 项目客群来源的明确与可控 别墅客： 1、品牌 2、社区氛围 3、品质 公寓客： 小户型 1、（ 刚性首置）品质 /生活氛围 /配套 2、（投资）品牌/地铁/升值 大户型 1、品质 2、规划/社区氛围 3、产品 短期需求： 归属需求 尊重需求 短期需求： 自我实现 资产长期保值的强烈需要 从观澜湖11月的热销态势来看，其不可比拟的的稀缺价值根本不为市场观望情绪和宏观政策的影响所动，其高端品质、内蕴的身份地位感仍然吸引着消费者，价值的保值增值正与消费者的长期愿望不谋而合，热销意料之中。 品质感 身份地位感 一种有面子的，有身份地位感的长期保值 高端别墅持续火热 观澜湖 亿元豪宅 11月热销三套 全部全额付款 先启动 再带动 新场/惠南/周康 大浦东/少量虹口、杨浦 泛上海 口碑带动购买及投资的信心与热情 突破口，形象保护伞及第一桶金 身边人对项目的深刻体会 别墅客群 主力客户：金桥、联洋，张江，新场、惠南、周康客户 其次为：大浦东其他区域高端人群，以及奉贤非本地人的私营业主（以奉贤东部为主）。 并有少量虹口、杨浦为主的市区客。 公寓客群 核心客户：新场、惠南为主的区域客。 重要客户：张江、金桥，川沙，奉城为主的奉贤客。 机会客户： 11号线为主的其他区域客。 ——消费市场，参与者、使用者的影响力 消费者中心论 大家好才是真的好 观点一： 必须托举项目的标杆姿态 第二篇章 摩登价值 长泰监测 海派，的确可以有很多传奇 7月 8月 9月 10月 11月 以具体产品为主，每月持续投入诠释项目海派形象， 加深消费者对项目形象的轮廓描绘，形成竞品差异 海派经典产品+海派印象形象巩固 2010-11-25，投放于《上海楼市》 2010-9-2，投放于《东方早报》A3新闻版 2010-9-8，投放于《东方早报》A3新闻版 2010-9-8，投放于《东方早报》A5大都会版 中海监测 风格至上，自然栖居 10月 11月 11月28日开盘 投放信息量较少，仅释放建筑风格与自然生态等产品具体信息，开盘重要节点持续炒作 赖特水岸别墅+开盘炒作 2010-11-20，投放于《上海楼市》跨页 2010-10-25，投放于《上海楼市》整版 于传续，回溯千年摩登源起 血脉中渗入浦东第一大镇的盛世从容 于未来，在大上海增长极停伫 世界轴崛起，万科正倾听时代的脉动 于生活，透视国际摩登表情 领创上海摩登精神 越是摩登时代 越有摩登心情 清林径 愈行愈摩登 品牌屋与品牌写真 清林径 世界轴 愈行愈摩登 迪士尼·地铁旁·原创摩登经典 万科品牌 原创摩登 九重公园 倍享空间 世界轴 上海万科浦东最新力作 包豪斯标志着现代设计的诞生，对世界现代设计的发展产生了深远的影响。 帝国大厦是美国现代工业革命的代表力作，采用大面积“芝加哥窗”和新型建材。帝国大厦一方面象征着美国工商业文化；一方面是纽约，甚至全美国的永远地标。 1959年8月26日，Mini的传奇正式开始。mini是一种时尚的生活，时尚的气息。MINI与时尚和摩登的紧密关系，从诞生一直延续至今。 美国商业文化 摩登的精髓:当代的价值永恒，穿越时代仍是经典 现代艺术诞生 时尚传奇 摩登的精髓:更在于永不妥协不停追求的态度 达芬奇，意大利文艺复