DE0906-04 物业费测算-于燕红.pptVIP

物业费测算 北京市圣瑞物业服务有限公司第六分公司 物业管理费定义 物业管理费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物 业服务成本。 《物业服务收费管理办法》发改价格[2003]1864 《物业服务定价成本监审办法（试行）》发改价格[2007]2285号 北京市物业服务收费管理办法(试行) 北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准京发改[2005]2662号 * 物业费测算 北京市圣瑞物业服务有限公司 2009年6月 编制时间:2009-06 培训级别\专业:二级 编制人：于燕红 物 业 管 理 经 费 测 算 物业管理费定价方式 政府指导价（经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准） 市场调节价 物业管理费概念及定价方式 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。政府指导价的收费形式一般属于包干制。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制 包干制 物业服务收费形式 物业服务收费形式 收费形式 包干制 酬金制 盈亏自负 只收取固定佣金 企业 业主 享有节余或承担不足 支付固定费用 操作简单 企业和业主均有风险 操作上复杂，对业主 的专业性有一定要求 企业利益有保障 利 与 弊 物业服务成本构成 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 物业管理区域清洁卫生费用 物业管理区域绿化养护费用 物业管理区域秩序维护费用 办公费用 物业服务企业固定资产折旧 物业共用部位、共用设备设施及公众责任保险费用 经业主同意的其他费用 物业服务成本构成 物业服务成本构成----人工成本 项目总经理 总经理助理 行政办公室 客户服务部 工程部 秩序维护部 财务 出纳 行政（人事）管理 采购 库管 接待中心 商务中心 保洁服务 会务服务 运行班组 维修班组 安全监控 秩序维护 车辆管理 1、工资----按岗定编，定岗定酬，部分企业按13个-14个月月薪计算 物业服务企业作为劳动密集型服务企业，一般企业平均工资水平低于　　 　　社会平均工资水平。不同企业薪资水平也存在很大差异。 月工资总额×13个月÷12个月 2、保险----按要求交纳相关保险（外聘单位员工除外）（44.8%包括养老20％，基本医疗10％，失业1.5％，工伤0.5％，生育0.8％，住房公积金12％） 工资总额×44.8% 3、福利----根据各公司制度不同计算方式不同：14%，或按实际预算 工资总额×14% 物业服务成本构成----人工成本 4、法定节日加班费----根据国家法律，全年11个法定节日，根据在岗人数计算实际加班费 日人均工资×加班人数×11天×3倍÷12个月 5、餐费补助----根据各公司标准，一般8-10元 餐标×人数×22天 6、服装费及服装洗涤费----根据各公司工服制作和洗涤标准，按岗位配备服装情况实际计算，一般情况下2套/2年。 服装总价÷2年÷12个月 物业服务成本构成----人工成本 维护费用 设备检测费 高压设备检测费 避雷检测 压力表、温度计等计量设备检测 二次水水质检测 设备维保费 电梯维护费 电缆、调压站代维费 消防系统系统维护费（主机、灭火器、温感探头） 空调系统维护费 弱电系统（监控、楼宇自控、道闸等）维护费 设备维护费 维护材料费（电料、水暖器件、五金装饰材料、耗材等） 工具费 电梯检测 物业服务成本构成----设施设备维护费用 运行能耗 水 费 电 费 其他能源 绿化用水 空调系统用水 公共卫生间用水 其他（保洁、物业办公、水景、消防等） 公共照明（楼内公共区域、园区路灯景观等、楼宇泛光照明等） 电梯运行电费 给排水设备（给水泵、排污泵、二次水消毒）运行电费 空调设备运行电费（冷机、冷冻水循环、冷却水循环泵、冷却塔等） 送、排风设备运行电费 其他电费 物业服务成本构成----设施设备运行能耗 运行电费计算公式