开发商提供合适的商品房及写字楼对策.DOC

PAGE PAGE 1 北京市房地产业如何支撑生产性服务业 发展对策研究 北京市城建研究中心 目 录 TOC \o 1-3 \u 第一章 生产性服务业概述 1 一、研究背景 1 1、城市竞争与生产性服务业 1 2、服务外包业务的巨大市场给正在寻求经济转型的北京带来机遇 1 3、次贷危机引发金融风暴，危机也是北京的良机 2 二、生产性服务业的分类 3 1、生产性服务业的分类 3 2、生产性服务业的产业链 4 三、生产性服务业的特征 5 1、中间投入特性是生产性服务业区别于其它类型服务业的最本质特征 5 2、较强的产业关联性是生产性服务业的另一特点 6 3、生产性服务业具有知识密集的特点 6 4、生产性服务业为制造业服务，但在空间上可以与制造业相互分离 7 5、生产性服务业具有集聚经济特征 7 第二章 北京市生产性服务业发展现状 8 1、北京与国外一、二级城市的产业结构差别不大 8 2、生产性服务业占地区生产总值比重不断增加 11 3、生产性服务业吸纳就业贡献突出 12 4、生产性服务业具有较强的关联带动作用 12 5、北京市生产性服务业还没有形成完整的产业链，产业化程度较低 12 6、生产性服务业的国际化趋势加深 13 7、生产性服务业与现代制造业融合发展趋势明显 13 第三章 京沪穗沈深生产性服务业优势及产业关联分析 15 一、房地产业的基础性地位 15 1、房地产业是生产性服务业的重要组成和基础支撑 15 2、城市高房价与供需不对称会阻碍城市经济的发展 16 二、生产性服务业发展环境分析 17 三、京沪穗沈深房地产业与生产性服务业产业关联分析 18 第四章 开发商提供合适的商品房及写字楼对策 20 一、产业职工商品房需求分析 20 1、购租房需求计划分析 21 2、购租房计划与房型、房源的关系 21 3、购租房计划与面积及居室偏好的关系 22 4、购租房计划与愿付住房价格的关系 24 二、生产性服务企业写字楼需求分析 25 1、各服务业使用与投资需求区分 25 2、需求差异分析 26 3、企业进入门槛分析 28 第五章 结论与建议 30 1、北京必须以房地产业支持生产性服务业 30 2、开发商应做到提供合适的商品房及写字楼 30 3、按需求提供单一楼层大面积、区位较好的写字楼是金融业发展的必要条件 31 4、一年一次的市场需求调查是必要的 31 第一章 生产性服务业概述 一、研究背景 1、城市竞争与生产性服务业 在经济全球化的背景之下，国外对于城市竞争力的研究，近年来主要集中在生产性服务业与世界城市网络之间的相互关系之上。研究表明，在全球化格局之下的制造业生产活动，对作为中间投入的生产性服务业的需求日益增加。生产性服务业的增长情况，也成为评判特定城市在全球经济中所占地位的一项重要指标。国内城市来要在经济全球化背景下增强在世界经济体系中的竞争力，必须根据自身条件，适时着力发展生产性服务业。 2、服务外包业务的巨大市场给正在寻求经济转型的北京带来机遇 相对低廉的劳动力等要素成本和巨大的需求的市场，使得中国成为世界范围内装备制造业投资的首选基地，这也为北京承接大型装备制造业转移并同时引进技术和管理提供了机遇。服务外包是当前以跨国公司为主体的国际服务业转移的新形式。按业务领域分，可以分为信息技术外包(ITO)和业务流程外包(BPO)。据联合国贸发测算，2007年国际服务外包总值已经达到了1.2万亿美元，未来几年还将以30-40%的速度增长。服务外包业务的巨大市场给正在寻求经济转型的北京带来机遇。根据北京的产业情况和区位条件，可以重点发展IT服务外包和生产服务外包。前者可以引进一批服务外包企业，承接电脑硬件和软件设计、电脑性能测试、售后服务等外包业务；后者可以与国际物流、商贸巨头合作，充分发挥北京位居京津冀核心的交通区位优势。 3、次贷危机引发金融风暴，危机也是北京的良机 2007年夏季爆发的美国房地产次贷危机持续恶化，在全球范围内引起百年一遇的金融风暴。我国首先受到冲击的是金融业。其次是影响到中国的出口业增长。如果能够成功应对此次金融危机，将进一步提升我国在世界经济体系中的地位。以日本为例，在发展过程中曾两次遭遇外部恶劣环境，但后果却大不相同。1971年至1973年，日元被迫升值26.8％，对外出口大幅下降，国内经济陷入泥潭，实际GDP增长率为负，CPI高达24.5％；而1979年至1980年，外部经济环境更加恶劣，日元被迫升值达39.2％，但日本实际GDP并未下降，通胀也不严重。究其原因，在于受到第一次冲击后，日本70年代中期开始了一场制造企业升级换代的“革命”，大幅提高生产效率和科技水平，成功实现了从“贸易立国”到