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大理项目调查报告 　　大理洱源凤凰城项目招商问题分析报告　　说明：我公司根据贵公司所提供的《凤凰城·商业分析报告》、《商业定位及业态规划》、凤凰城项目图纸，结合目前商业地产项目在实际招商过程中出现的情况，结合大理洱源市场、项目商业定位、项目物业情况、项目招商情况等几个方面做出分析。　　一、市场背景：　　1．从XX年中旬至XX年，全省商业地产项目激增，昆明作为云南省行政、文化、教育等中心城市，在建或待建商业项目达93个，多呈现城市综合体发展趋势，商业体量过剩。优质商户资源稀缺，在实际招商过程中开发商在品牌引入、业态规划、物业规划等方面，投入的人力、物力成本增加。从而导致目前昆明市场很多在建项目建设出现停滞不前或强行开业后招商不利，导致空铺、二次招商或多次招商不利的情况出现，导致项目回笼资金时间过长，开放商资金投入过大等现象的出现。　　2．大理作为云南省旅游发展的重点城市，目前旅游业收入仍是大理重要的支柱产业。大理市场呈现当地消费以下关为中心，外来消费以大理及周边旅游资源地为中心的现状。商业氛围过于分散不利于商业项目的开发和商户资源的引入。　　3．洱源作为大理地热旅游资源的聚集地，商业氛围更多围绕旅游资源开发和当地商业配套升级两个方面进行展开。　　二、项目分析：　　1．商业定位：根据贵公司《商业定位及业态规划》报告的内容，项目定位　　分为城市商业配套、旅游商业两个定位进行展开。两种定位决定了，在招商过程中，招商对象以本地现有商户为主，外地商户为辅的特点。该商业定位基本符合项目商业物业要求和项目要求，但其中外地商户的招商工作将成为整个招商工作中的难点。　　问题：　　1)大品牌商户对地州市场开设直营店，有城市等级、人口基数，项目坪效等要求，并在品牌使用、意向协议签订、入场时间，物业要求、免租期长、专修补贴等诸多方面有较为严格的要求。呈现谈判时间较长、实际入驻可能性低，商务条件苛刻的特点。但大品牌对项目宣传造势、提升物业价值、聚客能力较强的优势。在大品牌的引入方面公司需前期付出很大的代价。　　2)对当地商户在实际招商过程中存在业态不全，管理难度较大的问题，在后期运营和物业管理上存在很多隐患。且存在品牌混乱，对项目物业价值提升、聚客能力方面有所欠缺。　　2．物业情况：根据贵公司提供的项目图纸，项目商业部分，物业类型属于社区加特色商业街区类型商业物业。　　问题：　　1)商业物业楼层设计过高，人流动线混乱，不利于人流的聚集和分散。　　2)设计风格以白族特色建筑为主，特色过于鲜明商业物业氛围不足。　　3)多栋建筑呈现一拖三、一拖四的物业结构，在实际招商中不便于商铺的分割　　利用，物业结构呈现专业市场物业结构形态，物业条件直接决定了在后期的商业业态规划和商业定位上存在定位不准确，业态组合规划困难的问题，各商业业态之间很难取得联动性。商业氛围难以营造。　　3.项目招商情况：根据现有市场情况，项目自身特点，项目招商情况不容乐观、招商周期有可能加长。　　问题：　　1)是否在前期有专业招商团队入驻　　2)招商政策，招商策略、招商周期是否已经确定　　3)前期招商蓄水情况　　综上所述，凤凰城项目招商工作现阶段，应加快招商、销售队伍的组建，根据市场情况重新准确对项目进行商业定位，并根据实际物业交付情况，分阶段开始招商工作。本着以当地商户为主，外地商户为辅；当地知名品牌为主，国内二、三线品牌为辅；旅游商业业态为主，城市配套商业为辅的原则，制定招商、销售计划。尽快完成商户摸底、蓄水、商铺招销售工作。　　昆明美华商业运营管理有限公司XX年10月22日　　大理市场调研报告　　【调研目的】　　了解大理楼市状况；　　了解大理市经济状况；　　通过楼盘调查为项目产品定位、价格定位及营销推广提供市场依据；　　【调查方式】　　楼盘走访调查　　网络信息搜集　　人员访谈　　【调查范围】　　大理市经济现状调查　　大理市在售楼盘基本情况调查　　大理市在售楼盘销售情况调查　　大理市在售楼盘物业形态、产品构成调查　　【调查成果】　　一、项目状况：　　项目位于大理经济开发区满江片区，占地106亩，北靠龙山，南邻滇源路，地块由规划的龙山公路一分为二，西面地块较为方正，东面地块狭长由西向东呈三角形延伸；　　项目周边专业市场居多，主营汽车4S店，中小型机械卖场，建材木材市场，刚才贸易市场；　　项目距市中心建设路公里，距火车站公里，机场公里，凤仪货场公里；　　二、大理市经济状况　　XX年，大理市生产总值达亿元，增长%，全州经济总量排列全省第五位，五年年均递增%；　　其中第一产业增加值亿元；　　第二产业增加值亿元；　　第三产业增加值亿元；　　XX年末全州总人口万人，大理市人口63万；　　城镇居民人均