我国物业管理企业发展战略研究.docx

2006年6月 2006年6月 学 术 交 流 Jun．，2006 总第147期 第6期 Academic Exchange Serial No．147 No．6 ·企业改革与发展研究· 我国物业管理企业发展战略研究 步延胜，徐建中 (哈尔滨工程大学管理学院，黑龙江哈尔滨150001) [摘要]物业管理企业生存和发展中面临的法制环境、经济环境、技术环境正在发生重大变 化。行业竞争将会逐渐加剧，物业管理企业的发展将面临严重的挑战。根据物业管理企业未来的 发展趋势，我国物业管理企业应制定适合自己的发展战略：要明确思路，正确定位；正确把握并精 心培育企业核心能力；建立服务规模和品牌；制定相应的人才战略，获得、培养并留住关键人才。 [关键词]物业管理；物业管理企业；发展战略 [中图分类号]F293．33[文献标志码]A[文章编号]i000--8284(2006)06一0093一05 物业管理企业是指具备相应资质条件并依法成立的经营物业管理业务的企业性经济实体。物业管 理业务有广义和狭义之分，广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用 价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使 用者提供有效周到的服务。狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现 代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房 屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、 公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。 一、物业管理企业发展环境分析 (一)宏观环境分析 企业发展的宏观环境是指那些给企业造成市场机会或环境威胁的主要社会力量，这些力量直接或 间接地影响企业的战略管理[1]。对于物业管理企业而言，影响其战略管理的宏观环境因素主要有： 1．法制环境。目前，物业管理企业面临的法制环境基本成熟，物业管理企业的各项活动都有了相应 的行为规范，如《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》，其中包括：管理资质获得、参与招投标、 签订规范的服务合同、按照提供的服务等级收费、明确物业管理企业、,_lit主、建设-单-位的权责关系，物业 管理企业内部财务管理、维修基金管理等等。但仍存在需法律法规规范的问题，如：业主大会组织工作 没有保障、法律责任不清，业主委员会成员素质不高，物业管理公约权力不足，缺乏对物业管理公约内容 制订的监管，现行的物业管理法规制度未能全部落实，缺乏执行监管，缺乏针对商业办公大厦、商场以及 旧小区的物业管理法规制度，缺乏有效的物业管理费用追收途径，物业管理费用收取标准的控制过严； 物业管理企业的责任边界不明确，公用部位、共用设施的产权界定不明确，房地产管理部门与其他相关 部门对物业管理活动的监督责任不明确等等。 2．经济环境。／,X宏观经济环境看，各行业市场化的进程将不断加快，我国加入WT0以后，多数行 业对外开放，国外企业将对国内企业造成冲击，房地产业和物业管理行业也将出现这样的局面。从微观 经济环境看，房地产开发，城市公房管理体制改革，机关、企事业单位后勤服务社会化是影响物业管理企 业发展的主要经济环境因素。这不仅在规模上，而且在质量上都对物业管理产生很高的需求。 3．技术环境。物业管理行业的技术环境与房地产业的技术应用息息相关，而智能化将成为房地产 [收稿日期]2006--04一12 [作者简介]步延胜(1962一)，男，山东肥城人，哈尔滨工程大学博士研究生，从事管理科学与工程研究。 93 万方数据 业技术发展的趋势，特别是在高档住宅小区、甲级写字楼等物业的开发建设当中，智能化已经成为设计 环节必不可少的部分。 业技术发展的趋势，特别是在高档住宅小区、甲级写字楼等物业的开发建设当中，智能化已经成为设计 环节必不可少的部分。 智能化建筑是信息时代的必然产物，是计算机技术、通信技术、自动控制技术与建筑技术密切结合 的结晶，用户可以利用大厦内的智能化网络，进行语音通信、文字处理、电子邮件传递、市场行情查询、情 报资料检索、科学计算等服务。物业管理企业可以利用智能化网络，对大厦内的空调、供配电、照明、给 排水、消防、保安、交通等进行高效程序化的综合管理，同时为用户建立宽带信息服务平台，提供“零距 离”的方便快捷服务。随着全球社会信息化与经济国际化的深入发展，特别是国内外正加速建设“信息 高速公路”的今天，智能化建筑的建设已成为一个迅速成长的新兴产业，越来越受到政府部门和企业的 重视，也成为物业管理行业未来竞争的重要方面[2]。 (二)行业竞争力分析 根据迈克尔·波特的竞争战略理论，在一个行业里，供应者、顾客、行业内的竞争者、潜在的竞