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房地产法律问题 主讲人：郭晓桦律师 guoxiaohua_lawyer@163.com 北京市炜衡律师事务所 房地产基本法律问题 房地产的定义 房地产行业的现状 土地管理中的法律问题 房屋建设中的法律问题 房地产交易中的法律问题 一、房地产的定义 地产：土地以及上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。 房产：建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。 二、房地产行业现状 土地产权制度存在缺陷，使用费年流失量大 非法转包和违法分包问题频出 建筑工程纠纷，烂尾工程问题突出 房价居高不下，房奴问题严重 物业纠纷增多 三、土地管理中的法律问题 中央与地方政府之间土地产权界线不清 《土地管理法》第二条规定“国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”，但事实上，地方政府却享有和承担着地方城市建设和土地开发的大量实权。 土地产权制度存在缺陷 两者产权界定上的模糊，使得地方政府从实现自身利益最大化出发，在土地收益分配中与中央政府展开了长期的博弈。即通常讲的“上有政策，下有对策”。上下政策博弈的存在，造成地方土地资源配置难以优化，同时也为土地寻租提供了外部条件，导致土地收益大量逆向流失，土地收益分配主体形成严重错位。 土地管理中的法律问题 案例：江西省丰城市建新城区非法征地，损毁国家级商品粮基地良田近万亩。作为一个县级市，丰城新区的建设可谓 “ 大手笔 ” ：规划总用地3.3万亩，目前已征用1.1万亩， “ 预征 ” 7000亩。市委、市政府所在地占地近百亩，楼内自动化设施一应俱全，每天养护费就超过1万元。新区的新城大道宽100米，紫云大道宽80米，人民广场面积达176亩，当地群众形容丰城新区是道路超过北京三环，广场超过天安门广场。用市委书记的话说，丰城新区就是要20年站前列，50年不落后，100年不遗憾。市委书记、市长公开在大会上庆幸 “ 抢在国家土地政策调整之前批了地 ” 。 土地管理中的法律问题 丰城早在上世纪80年代末就被列为全国十个商品粮基地县之一，而丰城新区规划用地处于商品粮基地的腹心地带，所占耕地绝大部分是旱涝保收的良田。土地法明确规定，征用基本农田、征用基本农田以外的耕地超过35公顷的、征用其他土地超过70公顷的，必须报经国务院批准。丰城新区使用的上万亩土地绝大多数没有经过国务院审批，他们蚂蚁搬家搞审批，将新区用地化整为零，分批次报批，每次上报的土地控制在土地法要求的70公顷以下，耕地控制在35公顷以下。这样就规避了国务院审批。从2001年至2003年7月，他们用这样的手段报批了约7000亩地。他们与国家政策赛跑的行为，令人震惊。 土地使用费年流失大 土地出让价格过低 “从2005年的情况看，全国新增建设用地出让纯收益应该为763亿元，而中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费只有214.5亿元，其中中央部分约为70亿元。” 土地使用费年流失大 为了防止低价出让土地，国家出台了多部法律法规，包括1995年《城市房地产管理法》、原国家土地管理局颁布的工业用地协议出让最低价确定办法、2001年国发15号文件、2003年部发21号令和2004年国发28号文件。上述法律法规都对制定和公布工业用地协议最低价标准有严格规定。此外，《刑法》410条规定，非法低价出让土地情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役;致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有期徒刑。 四、房屋建设中的法律问题 房屋建设作为房地产的核心环节，也是关系买受人安全的关键环节，在这一环节中，从工程承包到交付使用过程中会产生很多法律问题。 非法转包和违法分包问题突出 非法转包：《建设工程质量管理条例》第78条规定：“本条例所称转包，是指承包单位承包建设工程后，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转给其他单位承包的行为。” 非法转包和违法分包问题突出 违法分包：《建设工程质量管理条例》第78条规定：本条例所称违法分包，是指下列行为：“（一）总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的；（二）建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的；（三）施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的；（四）分包单位将其承包的建设工程再分包的。” 非法转包和违法分包问题突出 案例：山东省某市装饰设计工程有限公司非法转包工程 １９９５年４月２６日，山东省某市装饰设计工程有限公司（下称工程公司）与河北省某市商贸大厦（下称商贸大厦）同时签订了大厦的装饰设计、装饰安装工程和５００万元有息借款等三份合同。其中装饰安装