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定单是怎样炼成的 ----以万达商业地产为例 提纲 一.概况 二.定单模式的项目发展模式 三.定单模式的设计管理 四.定单模式的营销 五.定单的商务管理 小结:定单的理解 定单 万达定单商业地产概况 到2005年底，已开工建设18个“万达商业广场” ，总面积160万平方米，总投资150亿元。计划到2010年建设70个商业广场，总建筑面积达到1000万平方米，年租金收入达到100亿元。 “订单地产”可以产生四大社会效益。一、解决就业：每个商业广场提供数千个稳定的就业岗位，每年累计为社会新增三万个以上就业岗位。二、增加税收：每个商业广场每年税收五千万元以上，每年累计为国家新增三亿元以上税收。三、商业升级：万达商业广场是一站式综合购物中心，提升了各地的商业水准。四、城市形象：每个万达商业广场均成为当地地标性建筑。 发展历程 第一阶段(2001-2002) 单店模式 建筑面积:50000平方米,占地12000平方米左右,例如南京,济南,青岛,长沙等.业态:室内精品街(1层),沃尔玛(2-3层), 院线(4层,后改造) 第二阶段(2003-2004) 组合店模式 建筑面积:150000平方米,占地50000___70000平方米左右,例如南宁,武汉,天津,沈阳,哈尔滨等.业态:建材,超市,百货,院线,美食城. 第三阶段(2005至今) 城市综合体 建筑面积:40-80万平方米,占地5-10万平方米左右,例如南京,济南,青岛,长沙等.业态:室内步行街, 院线,百货,超市等.酒店,公寓,写字楼,SOHO.例如北京,上海,重庆,苏州,宁波的万达广场. 定单商业的项目发展模式 一.与主力店共同选地:战略合作伙伴. 二.参与政府的招商引资:重庆,宁波,苏州,上海等.一般是首先与政府签定项目协议,然后挂牌出让. 三.概念规划与发展同步,以便确定挂牌条件,缩短开发周期. 四.前期工作周期:一年 (重庆,苏州 2005,4----2006,4,摘牌) 五.项目研究: 1.清单问题 来自澳洲麦格理银行和美国DDR的经验 2.市场专题:重庆存量220万商业是否过剩? 北京,宁波商务市场专题调查 3.主力店意向:比较倾向城市中心,中心城市, 万达模式:捆绑发展. 目的:初步业态定位. 六.目前发展动向: 副中心(重庆南坪),新区(苏州火车站北,宁波郢州),二三线城市 城市新区的综合体_苏州  定单模式的设计管理 ----以定单工艺的要求为主的设计流程 定单设计流程管理 设计周期 定单的设计依据 万达集团规划设计基础资料要求工作指引:PDG101A发布日期: 生效日期: 2.3 开发计划与主力店意向 业态组织：准备引入的主力店业态； 主力店的基本要求：与总体布局有关的主力店经营需求； 主力店基本布局：主力店的规模、外形尺寸、层数、高度、主入口位置、货物入口、停车位置等。 需要商务部提供这部分资料并经过集团领导讨论确定其可行性。 建筑设计基础资料要求工作指引:PDG201A 2.2 商业定位、交付标准与物业管理方面的相关条件 商业布局方面的相关条件与要求； 销售物业的交房标准； 商业物业管理上的相关要求。 需要住宅项目部、商业管理公司提供这部分资料，并经过集团领导讨论确定其可行性。 2.3 主力店方面的技术要求及交付条件 平面基本条件：柱网、交通组织、主入口位置、货物入口、停车位置、设备用房等； 基本土建条件：层高、荷载等； 设备条件：容量、设计参数等。 需要商务部协助从主力店获取并确认这部分资料并经过集团领导讨论确定其可行性。 定单的设计依据 扩初设计基础资料要求工作指引:发布日期: 生效日期: 2003/08/15 2.6 主力店方面的技术要求及交付条件 平面布局确认：柱网、交通组织、主入口位置、货物入口、停车位置、设备用房等； 基本土建条件：层高、荷载等； 设备条件：容量、设计参数等。 商务部需要提供这部分资料并经过集团领导讨论确定其可行性。 施工图设计基础资料主要内容 扩初设计图纸及政府批复文件； 扩初审核与修改意见； 所有前期相关技术资料； 与主力店签定的所有相关的技术条款：包括设计准则；工作界面、工程规范、材料清单等等； 现场资料； 基坑支护方案论证资料（包括止水、降水） 基础处理方案论证资料 地下室技术方案论证资料（包括结构形式、防水处理及施工方案） 主要设备方案论证资料