旅游地产--桂林世纪冰川温泉水城招商推介书资料文档.pptVIP

钟乳洞的现况价值 　（一）投资估算： 表格 ：建设项目投资估算表（不包括土地征用与租赁部分） 序号 名 称 规 模 备注 预 算 投 资 项目配套基础设施建设 1 景区道路系统 ? ? 460万元 2 基础绿化抚育 ? 包括道路绿化 1000万元 3 消防设施 整个景区的消防设施 ? 30万元 4 电力安装系统 ? ? 500万元 5 电讯系统 ? ? 100万元 6 停车场系统 ? 含周围环境改造 100万元 7 不可预见费用 ? ? 500万元 分区项目建设 7 入口景观区 ? 主要是建筑设施 50万元 8 温泉休闲区 ? 主要是建筑设施 150万元 9 岩洞区 ? ? 500万元 项目总计：3390万元 钟乳洞的现况价值 3 经济效益分析 （一）游客消费分析： 根据广西其他旅游消费调查报告数据，结合世纪冰川本景区的实际情况，游人进入景区后，人均主要消费如下：门票50元、其他费用50元（包括购买纪念品与土特产，参加运动活动等），共计100元。 　（二）营业收入及利润分析： 根据市场分析，营业开始阶段，第一年游客量为10万人次计算（因试开业，留宿客人不足），每人每天150元消费，其后每年游客按17%递增，则第一期总营业额为1500万元。第二期年接待游客11.7万人次，计算第二期总营业额为1755 万元年均收入。因钟乳洞的年环境容量为60万人/年，并且其经营经过若干年后便会走向稳定性经营，其游客人数也稳定到一定的数量。 本项目支出费用包括编制职工工资费用、营业性支出、税收还本利息以及其他费用开支等，利润按20%计，则第一期总利润为300万元，第二期总利润为351万元。在固定资产按20年折旧的情况下，约在第8年前期的所有投资。 钟乳洞的现况价值 表格：钟乳洞每年收益表 钟乳洞的现况价值 4 钟乳洞的市值 根据公式得出结果：钟乳洞的市值为3231.336万元 自营酒店的现况价值 1 酒店年经营收入的计算 　　根据市场调查，桂林市四星级以上酒店及周边县市酒店的客房平均折扣率一般在45%～65%之间，客房年平均入住率一般在50%～70%之间。项目周边同类型酒店的折后房价约为300元/间，另外加收10%的客房服务费，平均折扣率在55%～60%之间。由于本项目设计配套齐全，旅游配套资源丰富，项目内酒店客房平均折后价格定为350元较为合理，酒店物业的年平均入住率应在70%左右。 自营酒店的现况价值 表格：客房部分年收益具体计算 客房类型 间数（间） 收费（天/间·天） 房价折扣率 折后价元/间·天） 客房服务费率（%） 服务费（元/间·天） 日收入（元） 高级房 200 530 60% 318 10% 30 69600 行政房 20 430 60% 258 10% 20 5560 高级套房 30 630 60% 378 10% 50 12840 小计 250 　 　 　 　 　 88000 日收入总计（元） 88000 　 　 　 　 　 　 平均入住率 60% 　 　 　 　 　 　 年收入总计（元）即：自营酒店客房部分年收入总计为1927.2万元 自营酒店的现况价值 　　根据酒店财务分类，营业成本包括：耗用食品、香烟、酒水等；饮料的原材料、调配料成本；餐馆等耗用的材料；洗衣房耗用的材料成本等；客房用品等。一般四星级酒店的营业成本占年经营收入的20%～30%，在此我们以经营收入的28%计取。则营业成本为540万元。 　　营业费用包括：工资、福利、燃料费、摊销低值易耗品、服装费、洗涤费、水电费、邮电费、保险费、包装费、运杂费、保管费、展览费、广告宣传费、差旅费、清洁卫生费、工作餐费、装修折旧、其他等。 　　四星级酒店一般的经营费用约为经营收入的25%～30%左右，考虑到在估价时不计建筑物折扣费用，我们在此取总经营收入的30%。则营业费用为578万元。 2 总营业支出 （一）营业成本 （二）营业费用估算 自营酒店的现况价值 　　管理费用包括：公司经费、工会经费、培训教育经费、劳动保险费、待业保险费、审计费、咨询费、诉讼费、排污费、绿化费、开办费、聘请会计、审计师费用、修理费、交际应酬费、坏账损失、存货盘亏、上级管理费、其他费用等。财务费用包括：银行手续费、信用卡手续费及其他。一般酒店的管理费用及财务费用占经营收入的8%～10%，我们以经营收入的10%计取。则管理费用及财务费用合计为192万元。 　　 2 总营业支出 （三）管理费用及财务费用估算 自营酒店的现况价值 　　依照桂林市交税标准，经营酒店物业每年缴纳的相关税费如下表：　 2 总营业支出 （四）有关税费 税项 交税标准 税率（占经营收入的比例） 营业税 营业额的5% 5% 城市维护建设税 营业税的5% 0.25% 教育费附加 营业税的3% 0.15%