世联_沈阳大东区中冶京诚项目整体定位跟物业发展建议_166ppt资料文档.ppt

同时，我们发现在非城市核心商圈的区域也存在着另一种公寓产品； 与上述的城市主流公寓项目相比，此类产品则更倾向于住宅化，居住功能和居住属性更为突出。 案例1：地王国际俱乐部 案例2：东方俪城·星座 案例1——东方俪城·星座“东方俪城年轻专属领地 ” 项目使用功能：以居住为主； 项目定位：俪城星座是东方俪城专为都市青年置业群体倾力打造的个性化空间； 产品形式：清水小户型、精装小户型及LOFT（5.1米挑高） 。 项目 东方俪城.星座 物业管理 物业管理：沈阳万恒物业管理有限公司 物业顾问：香港戴德梁行物业管理顾问公司 位置 大东区东北大马路146号 规模 三栋公寓，共770套， 其中一栋商业立项loft公寓192套 建筑风格 现代,挺拔,线条流畅,色调庄重 户型配比 总价区间 47平米占75%，65平米占25% 其中loft公寓使用率单层70%，加赠送后110-120%，层高5.1米 销售情况 从06.10销售至今，历时19个月，剩余40套，中间封过盘 10%首付政策实行后，正常情况下，loft公寓每个月销售20-30套 价格 均价6000元/平米左右 主力客户 星座的客户以自住为主，投资客户不超过15%， loft客户中，投资、商业客户占20-30% 配套设施 其中两栋出于成本考虑未安装煤气， 一栋是商业产权loft（40%赠送率） 非核心区公寓项目扫描 区位条件：非城市核心商圈或商务集中区，但交通环境较好 项目所处区位并不属于传统商圈或商务集中区域； 交通条件较好，同时借助东方俪城的前期积累，已建立起一定的市场知名度。 东站街 联合路 东北大马路 工农路 大东区 北站金融商务区 沈河区 中街商圈 金 廊 皇姑区 家乐福 新玛特 乐购 沈铁路 一环路 二环路 东方俪城.星座 非核心区公寓项目扫描 客户分析：以自住为主，投资客户不超过15%，loft客户中投资、商业客户占20-30% 客户类型 客户特征 置业需求 客户价值点 本地年轻白领 年轻人，工资收入相对较高但财富积累不足，承受能力不高，对总价敏感 自住 交通便利；总价低 物业服务；配套设施 外地来沈工作人员 外地来沈阳工作的人员，在周边区域工作，以年轻人为主，价格承受力有限 自住 交通便利；总价低 物业服务；配套设施 投资客户 看重项目或区域的升值潜力，购买房产出租或等待升值 投资 升值潜力；项目品质 商业客户 周边汽车相关产业，小生意人 自住兼商用 交通便利；总价低 东方俪城.星座以居住为主，投资及商务办公的比例较低； 此项目客户以周边区域的年轻白领客群为主，目标客户定位清晰，同时凭借着东方俪城项目的前期积累，已形成一定的市场知名度，对俪城星座的销售起到一定的促进作用。 非核心区公寓项目扫描 产品户型：主力户型为47、65平米小户型，赠送精装修 产品户型： 47平米占75%，65平米占25% loft公寓层高5.1米 非核心区公寓项目扫描 案例2——地王国际俱乐部“高档服务式公寓” 项目使用功能：以居住为主； 项目定位：地王国际俱乐部公寓，集皇室居住氛围、自由交际空间,前所未有的“地王国际俱乐部豪宅”的项目定位，正是与“新贵族”的行为娱事完美匹配的超级豪华俱乐部公寓； 产品定位：其中1-3层俱乐部会所，4-26层为公寓。 项目 地王国际俱乐部 物业管理 凯宾斯基酒店管理集团 位置 沈河区五爱街2号 规模、价格 占地面积:7.8万，总建筑面积:28万，容积率:3.2,绿率:50%, 高层，板楼，共480余套，均价6500，最高价8500 建筑风格 现代,高大 挺拔,线条流畅,色调庄重 户型配比 总价区间 面积区间:74-232平米,以91平米户型为主 74-84平米：30% /总价48-55万 91-100平米：60% /总价59-65万 200平米以上：10% /总价151万 主力客户 私营业主、城市白领，90%以上自住 配套设施 酒店式会所,完善配套商业,服务内容丰富 非核心区公寓项目扫描 区位条件：不属于核心商圈或商务集中区的范围，但交通环境及区域资源较好 该项目位于青年大街沿线，青年公园南侧； 项目所在区位不属于沈阳市传统商圈或商务集中的区域，周边商业、商务氛围并不成熟； 项目交通环境良好，同时北临青年湖公园，享有绝佳湖景资源。 青年大街 青年湖公园 地王国际俱乐部公寓 非核心区公寓项目扫描 客户分析：以居住客户为主，商务办公比例不足10% 客户类型 客户特征 置业需求 客户价值点 外地驻沈商务人士 外地企业在沈阳办事处的高级工作人员，对居住环境有较高要求，同时无在沈置业需求 自住 城市中心，交通便利 配套设施完善 高品质服务 外国人 外国来沈人士，要求高品质的居住环境，