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地产江湖 ――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ PAGE 地产江湖 ――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ NUMPAGES 29 东营房地产市场分析 NUMPAGES 28 东营房地产市场分析 第一章、人文地理概况2 第一节、城市区划及基本经济增长2 一、城市区划变迁2 二、基本经济状况3 第二节、东营楼市对外交流状况简析4 一、基础背景及要素4 二、市场体现：外地楼盘及开发商的介入 5 第三节、“两个市区”的格局7 一、东营特色7 二、东城概况8 三、城中村改造8 第四节、经济水平与房地产价格简析9 一、近三年的收入简析9 二、购买力分析11 三、总结12 第二章、房地产市场探寻12 第一节、近几年市场状况梳理12 一、2004年状况-高层住宅的出现12 二、2005年状况-小动荡的上升13 三、十大获奖楼盘借鉴15 第二节、2006年东营楼市状况17 第三节、二手房市场及经济适用房简析19 一、经济适用房19 二、二手房市场20 第四节、油田物业政策改革21 第五节、购房需求分析22 一、主动权转变22 二、消费心理23 第六节、专题：写字楼与商业楼盘24 第三章、入市200726 一、圈地26 二、物业类型26 三、市场热度27 第一章、人文地理概况 第一节、城市区划及基本经济增长 一、城市区划变迁 东营市地处山东省东北部黄河三角洲冲积平原地带，东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。南北最大纵距123公里，东西最大横距74公里，总面积7923平方公里。 从历史上说，本土的东营起源在周边的几个县城，但是历史上这几个县行政规划一直在变动。东营作为一个核心城市的兴起，是从油田的大量开采开始的。也就是说，东营不是一个由本土化人文发展而兴起的城市。这种特殊的城市发展模式，成为东营市区别于大多数城市的一个最显著特征。如表1-1 时间 事件 备注 1961年4月 华北石油勘探处在原广饶县辛店公社东营村附近打成第一口勘探井--华八井，拉开华北石油会战的序幕。 1962年9月23日 在东营构造上打的营2井获日产555吨油流，为当时全国日产量最高的油井。为纪念打出这一高产油井之日，胜利油田始称“九二三厂”。 随着石油业的发展，东营村（注：区别于现在的东营市位置）一带逐步了矿区城镇，人们称之为“基地” 1965年3月 为支援石油业，经中共山东省委批准，惠民地委决定成立县级工作机构--惠民地区东营工作委员会和东营办事处，并组织一批为矿区服务的商业、金融、邮电等机构。 1971年6月11日 九二三厂更名为“胜利油田” 1982年8月 山东省政府向国务院请示成立省辖地级市--东营市 东营作为一个城市的名称，首次出现在行政区划中 1982年11月10日 划原惠民地区的垦利、利津2县，广饶县的4个公社，沾化县的4个公社，博兴县的1个公社和3个大队， 成立省辖地级东营市 1983年8月30日 广饶县划归东营市 1983年10月15 召开东营市成立庆祝大会， 东营市委、市政府正式挂牌办公。 真正意义上的 东营市的出现 表1-1 东营城市发展革延 东营市的主城区—东营区的规划状况，明显凸现了这种政治背景。 东营区成立于1984年，是东营市的中心城区。总面积1155.62平方公里，总人口61.13万人，略高于德州10万人左右。东营区是在油田矿区基础上发展起来的组团式新兴城区，主要由东城、西城两大部分组成，东城建成区面积44平方公里，主要经济基础为市政部门。西城建成区面积66平方公里，主要经济基础为油田业。两地相距15公里，以新区建设为重点加速了东西城的对接。 这种背景深刻影响了当地的经济以及人文状况，使得当地的经济支柱多元化程度很低。从而众多的经济和城市形态都成了石油业的依附和附加产业，甚至政府部门。从而市民组成比较单一化：一为机关单位人员，一为油田产业人员。 所以分析东营的房地产情况，必须对“两个市区”的格局加以着重注意和区分。 二、基本经济状况 从以下资料可以大体看出东营市的经济状况： 2005年全东营区生产总值年均增长27.3%，其中第一产业增加值6.7亿元，年均增长8.6%，第二产业增加值55.9亿元，年均增长43.7%，第三产业增加值25.9亿元，年均增长19.6%。 2006年截止到10月份，东营市石油化工、盐化工、精细化工、造纸及林木加工、纺织服装、橡胶制品、机械电子、食品加工八大主导产业工业总产值首同比增长64.9%；利税增长81.8%。八大产业链条不断拉长，初步形成了石化、造纸、汽配、纺织和农副产品加工五大产业集群。 这八大产业经济总量已占地方工业七成以上，其中3个