嘉兴房地产行研究咨询报告.docVIP

浙江省嘉兴市房地产市场分析报告 目 录 一、2008年至2009年上半年嘉兴市土地市场概况 （二）地价分析：均价持续下落，价格竞争缺乏活力 （三）区块分布：集中于传统中心城区 二、2008年至2009年上半年嘉兴市土地市场解析 （一）政府态度：拯救、扶持、控制 （二）宏观调控：保增长、扩内需、调结构 （三）资本市场：从资金链危机到流动性过剩 三、2009年下半年嘉兴市土地市场走势判断 （一）通胀预期，泡沫再现 （二）政府调控“冷”与“热”，看好看空共存 （三）振荡、重构、发展——房产、土地“盆地”的出路 四、结语 2008年-2009年上半年嘉兴市土地市场分析报告 嘉兴市位于长江三角洲南翼经济最发达的杭嘉湖平原，东邻上海、苏州，西接杭州、湖州，东南滨杭州湾，与舟山、宁波及绍兴三市隔江相望，区位优势显著。嘉兴全市幅员面积5828平方公里，其中陆域3965平方公里，占总面积68%，占全省的3.79%；杭州湾海域、钱塘江河口面积1863平方公里；全市总人口328.06万人，占全省7.45%，平均每平方公里827人，人口密度高出全省近一倍，是浙江人口密度最高、人均拥有土地资源最少的市。 表1 嘉兴市土地利用现状分类面积表 单位：公顷 利用类型 面积 % 土地总面积 396479 100 耕 地 219412 55.34 园 地 48969 12.35 林 地 5182 1.31 居民点及工矿地 54117 13.65 交通用地 12970 3.27 水 域 53961 13.61 未利用地 1868 0.47 尽管作为浙江房地产市场的“盆地”或“洼地”，然而无异于几年前纵横全国的房产热浪，嘉兴市房产行业的火热态势也燃起了土地市场的高温。土地交易作为衡量地产市场的重要标尺之一，不仅反映房产开发商的信心，也反映了政府土地供应信心，关乎未来房产市场的土地供应问题。2008金融风暴的洗礼终于让土地市场得以暂时的安静和冷却，理性回归成味后危机时代的重要话题。显然，危机不仅意味着危险，同时也为房产行业、土地市场带来了产业重组、资源整合的重要机遇。2009年上半年，随着救市政策的发力，我国一些主要城市的房产市场迎来了新的转机，开发商紧绷的资金链得以松缓，房产市场信心回升，土地市场也开始走出冰冷的寒冬。 一. 2008年至2009年上半年嘉兴市土地市场概况 市场概况：市场尚未回暖，谨慎理性投资 统计数据显示，2008年全年嘉兴市共成交经营性房地产土地18宗，完成交易金额7.55亿元，总成交面积为44.39万平方米。与07年68宗成交量、151.86万平方米成交面积和30.06亿元的成交金额相比，在成交数量上减少了73.53%，成交土地面积减少70.77%，成交金额降了74.88%。08年土地市场基本指标无一例外地超过70%的大幅下降，毫无疑问地昭示了2008年嘉兴市土地市场的严重萎缩。07年的土地均价为1979.56元/平方米，相对于此，08年1700.72元/平方米的土地均价也下降了14.09%。 表2 嘉兴市2007-2009上半年土地交易情况 时间 土地宗数 土地面积 成交金额 2007 68 1518608方 300618万 2008 18 443930方 75500万 2009上半 5 150214方 24491万 2009年上半年，嘉兴市共成交经营性房地产土地5宗，共完成交易金额2.45亿元，总成交面积15.02万平方米，成交均价为1630.47元/平方米。显然，2007年持续的土地市场火爆走势在2008年年初戛然而止，金融危机在大范围的全面爆发让嘉兴市房地产市场深受影响，土地交易由热转冷。据统计，嘉兴市全年实际成交量只完成年计划土地供应的63%。而2009年上半年也并不乐观，延续了08年的颓势。 看2008年的土地交易数据，上半年10宗土地交易虽在数量上略胜于下半年的8宗成交量，然而，从统计数据可以看到，下半年少量的几宗交易却完成了5.29亿元的成交金额，占全年成交金额的70%之多。相应的，成交土地面积也大大提高，33.72万平方米的成交面积占全年的75.95%。尽管土地市场的变动未能在数量上有明显的体现，但是在成交土地面积和成交金额上的增量提升，仍很大程度可以反映下半年土地市场信心的初步回升。半年的低迷态势带来的行业洗牌和市场整合，政府一系列救市政策的发力，尽管没有最终改变08年全年的市场缩水甚至是萎缩的状态，但仍在后半年的土地交易市场让人看到了一丝转机。09年上半年5宗的成交宗数显然并不能让人满意，在不甚明朗的整体氛围之下，土地市场保持着谨慎的理性态度。 从土地用途上来看，08年成交的土地交易中，纯住宅用地2宗；商业住宅综合用地6宗，占土地成交总数的1/3；商业用地10宗，占了一大半，是08年嘉