大型商业地产投资建议书之供需分析.docVIP

PAGE 第PAGE 89页 目 录 TOC \o 1-5 \h \z 1．供应市场及商圈分析 4 1.1商业物业调研的基本思路 4 1.2商圈分析 5 1.2.1第一梯度 9 1.2.2第二梯度 12 1.2.3第三梯度 13 1.2.4第四梯度 14 1.3临朐商业的七大特点 15 1.3.1第一大特点 15 1.3.2第二大特点 16 1.3.3第三大特点 已经成较为专业的市场。 17 1.3.4第四大特点 17 1.3.5第五大特点 18 1.3.5第五大特点 19 1.3.6第六大特点 20 1.3.7第七大特点 21 1.4临朐商业物业存在的问题 22 1.4.1开发商整体需要发展和完善 22 1.4.2产品包装推广比较滞后 22 1.4.3 建筑设计不能满足多功能的商贸要求 23 1.4.5 商业经营管理发展水平尚有待提高 24 1.5临朐市现代商业物业发展趋势分析 25 1.5.1 复合化发展倾向 25 1.5.2 集中化倾向 25 1.5.3 生态与娱乐化、休闲化倾向 26 1.5.4 个性化、主题化倾向 27 1.6 临街商铺业态经营及特点 28 1.6.1便利店要求统计 29 1.6.1．1 美容美发店 30 1.6.1．2眼镜店 31 1.6.1．3餐饮 32 1.6.2其它行业之相关要求 34 2 需求市场分析 37 2.1经营者调查分析 47 2.2区域消费者调研分析 71 综述 97 地形篇项目可行性研究 夫地形者，兵之助也。料敌制胜，计险隘远近，上将之道也。知此而用战者必胜，不知此而用战者必败。 孙子兵法地形第十 善于区域市场总体经济情况的调研是商业地产项目开发中绝不省略的一环，因为任何商业项目的成功都必须依托它据区域的整体经济环境。但每一区域市场都存在着自己的独特性，不明地利者不可用兵，彼地的成功经验如果在此地不考虑区域市场的实际情况原版复制，市场失利的结局将不可避免。 1．供应市场及商圈分析 1.1商业物业调研的基本思路 商业物业开发和经营将受到项目周边商业环境、目标客户、消费能力、市场容量等诸多因素的制约和影响，临朐整体商业市场格局的不断变化与发展、项目附近各种商业经营业态的分布与影响等将直接决定本项目商业物业的最终定位。因此，本项目商业环境分析将以主要竞争商圈及相应物业为参考依据，寻求普遍规律的同时结合本项目，重点研究项目所在地之具体商业环境，并以项目所在地为重心，围绕项目周边有效影响区域内的商业经营活动展开。本项目商业物业调研分析的基本思路如下： 首先，对本项目所处的区域商业市场作出准确的界定和划分 其次，对本项目所在区域商业市场的供应结构作出清晰的描述和分析，总结区域市场各种业态的供应状况 再次，总结和分析本项目所在区域商业市场的需求层次和特征 第四，对样本项目的产品特点作详细的分析（纵向分析），对重点项目、重点商圈进行个案点评（横向分析），最后得出本项目的初步市场定位及产品构想，为项目定位奠定基础 1.2商圈分析 商圈的定义：在现代商业市场中商业物业进行销售活动的空间范围，它是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的。简而言之，商圈就是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的距离。根据商业市场现状，一般可以将商业物业（具有一定规模）商圈划分为三个层次，即主要商圈、次要商圈、边际商圈。 主要商圈（primary）是指最接近商业物业并拥有高密度顾客群的区域，商业物业的客流量大约有50－70%来自于主要商圈； 次要商圈（secondary）位于主要商圈之外，顾客光顾率适中，一般这一区域的顾客约占此商业物业客流量的15－30%； 边际商圈位于次要商圈之外围，属于商业物业的边缘辐射范围，在此商圈内顾客购物比率相对较低，一般商业物业10%左右的目标消费者来自于边际商圈。 根据商用物业的基本思路及商圈层次理论，为确保本项目调研工作的准确性、科学性和全面性，获得对本项目商业物业发展具有指导意义的数据和资料，我司依据项目所处地理位置及周边实际商业环境，考虑临朐商业现状、特殊商业属性等决定因素确定本项目商业物业主要研究区域如下： 主要研究区域：考虑临朐城市规模相对较小，商业格局