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诸暨房地产市场调研分析报告 1.诸暨概况： 1.1诸暨基本概况： 诸暨是越国古都、西施故里，区域面积2311平方公里，总人口106万，现辖27个镇乡（街道），468个行政村，69个城镇社区(居委会)。位于长江三角洲南翼、浙江省中北部，浙赣铁路、杭金衢高速公路、金杭公路贯穿全境，距上海200公里，杭州90公里，萧山国际机场60公里，诸暨至温州永嘉的高速公路即将建成通车，诸暨至绍兴的高速公路正在兴建，区位优势明显。境内山川秀丽，有著名的国家级风景名胜区----浣江?五泄风景区，是中国优秀旅游城市。 ??? 诸暨民营经济发达,块状特色明显，共有工商登记注册的个体工商企业10万余家，形成了15大重点块状产业，其中五金管业、袜业、织布业年产值超过200亿元。2007年，全市生产总值达到440.21亿元，财政收入达到43.55亿元，社会消费品零售总额达到104.08亿元，城镇居民人均可支配收入达到22759元，农村居民人均纯收入达到10289元，入选“福布斯中国大陆最佳商业城市”，被评为“长三角最具投资价值县市”，成为“中国香榧之都”。 1.2诸暨经济发展指标 国民生产总值： 作为全国百强县排名24名的诸暨来说，近年GDP一直维持在一个较高的水平，且每年的增长速率超过16%，可谓高速、稳定、持续的增长。 人均可支配收入： 在GDP高幅上涨的同时，人均可支配收入也在稳步增加，城镇居民的可支配收入的增长尤为明显。这表明了诸暨的经济发展经济从政府宏观到老百姓个人，都是非常稳定和高水平的。 人均住房面积： 有别于其他经济指标，诸暨的人均住房面积在近年并没有显著提升，其中城镇居民的人均住房面积还在07年出现了下降的迹象。从这个数据我们也能隐约感觉，诸暨的房地产市场发展与其经济发展似乎不太搭调。 2.地块概述 该目标地块位于诸暨城西商务区的中心区和核心区，为纯住宅地块，或有部分商业配套，总面积约为60亩，层高暂定为18层——25层，容积率未定，在地块正式挂牌前，这些参数都还有协商的余地。 地块周围为熟地，场地基本完整。地块东边为规划道路，道路以东为一住宅小区；南边也是规划道路，道路以南同为住宅小区；地块西边靠近南北主干道二环西路，对面有一小山坡，为规划公园；地块以北与垦塔西路相连，中间隔一50m宽的绿化带，道路以北为海关和部分企业建筑。垦塔西路预计在今年10月底即可通车，届时将和已有的姚江隧道共同成为连接城西与老城区的主干道。 3.诸暨市整体房价水平较低的原因探讨 a.由于诸暨离杭州较近，并出于对大城市优质城市资源的向往，诸暨“塔尖”人群流向杭州置业的比例比较多，特别是在杭州滨江第一轮开发时表现明显。“塔尖”人群虽然数量不多，但对当地的房价抬升，消费引领和投资趋向却起着重要作用。 b.房产的需求市场完全靠本地的刚性需求支撑。诸暨经济发达，私企众多，外地人口量亦大，但基本居于最低端的打工族，不能形成当地的房产需求，而本地需求也仅处于居住、求学、改善的需要。 c.房产的投资价值没有显现。房产既有居住功能，也有投资功能。而在诸暨，房产的投资回报历年低下：涨价幅度低；租金水平低（一般住宅年租金仅万元左右水平）；转让不畅。而反观其他投资途径：诸暨块状经济发达，投资私企办厂，家庭作坊有许多的优势和便利，回报亦丰，同时亦派生了民间借贷这种投资形式，所以在诸暨房产消费没有投资概念，也基本没有炒房现象。 d.近三年（05——07）开发量偏大。近三年诸暨住宅竣工面积达169万平米，同期销售面积为158万平米，这其中也包括了40万平米旧城拆迁派生出的阶段性需求，所以这两个数据也可以看出作为纯粹靠本地刚性需求支撑的县级城市，市场有饱和的迹象。 e.诸暨房地产总体发展水平低导致市民对房地产关注度不高。通过众多的走访了解到：1）市民的居住理念落后（对小区规模、物管、配套要求不高）；2）在品质和房价二方面作为标志的楼盘没有；3）楼盘的推广力度很弱（基本没有看到报纸、电视、路牌、条幅等房产广告，减少了市民对房产市场的注意力）；4）营销人员的服务和方式极其落后；5）基本没有二手市场门店。所有这些都降低了市民对房地产的关注度，也削弱了市民对房产的被动需求（由于中国人的从众消费心理，房地产市场需求中被动需求亦占了很大比例） f.诸暨城市发展空间大，市民对土地资源的占用没有恐慌心理。作为盆地地貌的诸暨，东南西北均有很大的空间供房地产发展，土地资源的丰实对房价起到很好的抑制作用。 4.07年房价相对增长较快的原因探求： 诸暨07年房价涨幅相对较高，平均在500元/平方以上，个别楼盘甚至达到1000元/平米以上，究其原因，主要有三个方面： a.07年全国房地产涨声一片触动了市民的心理，产生了被动需求； b.大量的旧城改造拆迁导致了阶段性的刚性需求； c.06年底的阮仕地块项目以30